Hauswert berechnen
Lassen Sie unkompliziert Ihren Hauswert ermitteln.
Hauswert berechnen
Hauswert ermitteln: kostenlos durch emonto
Den Hauswert kostenlos durch einen Rechner ermitteln, ist die am häufigsten verwendete Methode einer Immobilienbewertung von Endverbrauchern. Nahezu jede Immobilienplattform und jeder Makler bietet hierzu einen kostenlosen Rechner an.
Wir bei emonto.de bieten Ihnen auch die Möglichkeit, den Hauswert mithilfe eines kostenlosen Online Rechners zu ermitteln. Wir arbeiten mit geprüften Immobilienmaklern sowie Immobiliensachverständigen zusammen, wodurch wir Ihnen eine äußerst präzise und professionelle Immobilienbewertung vermitteln können – völlig kostenfrei.
Stellt sich Ihnen die Frage, was ist mein Haus wert, sollten Sie folgendermaßen vorgehen, um darauf sofort eine fundierte Antwort zu erhalten: Führen Sie eine kostenlose online Hauswertberechnung durch, indem Sie auf kostenlose Bewertung klicken. Ihnen werden 9 Fragen zu Ihrer Immobilie gestellt. Die Beantwortung dauert in der Regel nur kurze Zeit. Nachdem wir alle Daten verarbeitet haben, erhalten Sie Ihr individuelles Ergebnis. Die Berechnung findet ohne eine Anmeldung statt, jedoch nicht ohne Email. Der Grund ist hierfür, die Zusendung Ihres Ergebnisses und die Weiterleitung an einen lokalen Expertern
Hauswert Karte
Nichtsdestotrotz, bietet eine Hauswert-Karte Eigentümern eine schnelle und einfache Möglichkeit, eine Tendenz zu ermitteln. Eine komplette Deutschlandkarten, anhand derer sich die Wohnungs- und Hauspreise ableiten lassen, können auf der Immobilienplattform Immowelt finden.
Zusätzlich haben wir Ihnen die Karte hier noch einmal eingebunden. Geben Sie zum Ermitteln des m² Preises für Ihrer Region, einfach die Adresse Ihrer Immobilie ein.
Mit einer Formel den Hauswert berechnen
Es gibt mehrere Formeln, die verwendet werden können, um den Wert einer Immobilie zu berechnen und somit für Sie auch ohne Email und kostenlos. Eine der häufigsten Methoden ist die sogenannte Vergleichswertmethode, bei der der Wert einer Immobilie anhand vergleichbarer Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien in der Umgebung bestimmt wird. Eine weitere Methode ist die Ertragswertmethode, bei der der Wert einer Immobilie anhand der erwarteten zukünftigen Mieteinnahmen berechnet wird. Es gibt auch andere Formeln wie die Sachwertmethode oder die Baukostenmethode, die je nach Situation anwendbar sein können. Es ist am besten, einen Experten (Immobilienbewerter) zu konsultieren, um den genauen Wert einer Immobilie zu bestimmen.
Die Sachwertmethode, auch als „Reinertragswertverfahren“ bekannt, berechnet den Wert einer Immobilie anhand des sogenannten Sachwerts und des Ertragswerts. Der Sachwert entspricht dem materiellen Wert der Immobilie, also dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes. Der Ertragswert entspricht dem monetären Wert der zukünftigen Nutzung der Immobilie, also dem Wert der Mieten oder des selbstgenutzten Ertrags.
Um den Hauswert zu ermitteln, nutzt das Finanzamt je nach Sachverhalt einer dieser drei Verfahren. Ein möglicher Sachverhalt stellt die Errechnung des Verkehrswert bei einer Erbschaft dar. Im Folgenden beleuchten wir die Sachwertmethode. Mithilfe dieser ist es für Sie auch möglich, selbst den Hauswert zu berechnen.
Die Formel der Sachwertmethode zum Ermitteln des Verkehrswert einer Immobilie lautet:
- Wert der Immobilie = Sachwert + Ertragswert
So wenden Sie die Der Sachwert wird in der Regel anhand des Bodenrichtwerts des Grundstücks und der Baukosten des Gebäudes berechnet. Der Ertragswert wird anhand der zukünftigen Mieten oder des zukünftigen selbstgenutzten Ertrags berechnet. Es ist wichtig zu beachten, dass die Berechnung des Sachwerts und des Ertragswerts sehr komplex sein kann, und es empfiehlt sich, einen Experten (Immobilienbewerter) zu konsultieren, um eine genaue Berechnung durchführen zu können.
Die Alternative:
Hauswert berechnen durch die Sparkasse
Neben emonto.de gibt es über 100 weitere Online-Portale und Unternehmenswebseiten, die eine kostenlose Ermittlung des Immobilienwerts anbieten. Der Hauswert lässt sich so auch durch die Sparkasse berechnen. Als renommiertes deutsche Kreditinstitut biete die Sparkasse eine professionelle und zugleich seriöse Alternative zu unserem Angebot. Oft werden zwei verschieden Immobilienbewertungen durchgeführt, um die Ergebnis zu vergleichen und überprüfen zu können.
Wer online den Hauswert durch die Sparkasse berechnen möchte, muss zunächst die Website der Bank an navigieren. Im untern Bereich der verlinkte Seite befindet sich ein Knopf mit der Aufschrift „S-ImmoPreisfinder“. Über diesen gelangen Sie zu einem Formular, mit welchem Sie die Hauswertermittlung durchführen können. Das Angebot der Sparkasse ist für seine Nutzer kostenlos, jedoch bedarf es der Eingabe einer E-Mail sowie einer Telefonnummer, um ein Ergebnis zu erhalten.
Dennoch empfehlen wir diesen Dienst als eine sichere Anlaufstelle, für jeden den Hauswert nicht selbst berechnen möchte. Hinweis: Wir sind ein Immobilien-Ratgeber und stehen somit in keinen geschäftlichen Zusammenhang mit dem Angebot.
Hauswert berechnen in 5 Schritten
Um den Wert Ihres Hauses zuverlässig zu ermitteln, empfehlen wir folgendes Vorgehen:
- Grunddaten sammeln: Notieren Sie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Anzahl der Zimmer und den aktuellen Zustand Ihres Hauses. Diese Informationen bilden die Grundlage jeder Wertermittlung.
- Bodenrichtwert recherchieren: Auf dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) Ihres Bundeslandes finden Sie den offiziellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück. Dieser Wert gibt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche in Ihrer Region an.
- Online-Rechner nutzen: Verwenden Sie einen kostenlosen Online-Hauswertrechner wie den von emonto.de. Geben Sie die gesammelten Daten ein und erhalten Sie eine erste, datenbasierte Schätzung. Unser Rechner berücksichtigt aktuelle Marktdaten und vergleichbare Verkäufe in Ihrer Umgebung.
- Ergebnis einordnen: Vergleichen Sie das Ergebnis mit ähnlichen Angeboten auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt. Beachten Sie dabei, dass Angebotspreise häufig über den tatsächlichen Verkaufspreisen liegen.
- Experten hinzuziehen: Für eine verbindliche Bewertung – etwa bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung – sollten Sie einen zertifizierten Immobiliengutachter oder erfahrenen Makler beauftragen. Dieser erstellt ein professionelles Wertgutachten, das auch gegenüber Banken und Behörden Bestand hat.
Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?
Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl an Faktoren bestimmt. Die wichtigsten sind:
Lage: Die Lage ist der mit Abstand wichtigste Faktor bei der Hauswertberechnung. Dabei wird zwischen der Makrolage (Stadt, Region, Infrastruktur, Wirtschaftskraft) und der Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung, Lärm, Anbindung an ÖPNV) unterschieden. Immobilien in gefragten Stadtteilen oder Regionen mit guter Infrastruktur erzielen deutlich höhere Preise als vergleichbare Objekte in weniger begehrten Lagen.
Wohnfläche und Grundstücksgröße: Die Gesamtwohnfläche und die Größe des Grundstücks bestimmen maßgeblich den Hauswert. Größere Grundstücke bieten mehr Nutzungsmöglichkeiten und sind entsprechend wertvoller. Entscheidend ist dabei nicht nur die reine Fläche, sondern auch der Zuschnitt und die Nutzbarkeit.
Baujahr und Zustand: Neuere Gebäude oder umfassend sanierte Altbauten erzielen in der Regel höhere Preise. Entscheidende Aspekte sind der Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen. Eine kürzlich durchgeführte energetische Sanierung kann den Hauswert erheblich steigern.
Energieeffizienz: Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) spielt die Energieeffizienzklasse eine zunehmend wichtige Rolle. Häuser mit guter Dämmung, moderner Heizung (z. B. Wärmepumpe) und niedrigem Energieverbrauch werden am Markt bevorzugt und erzielen höhere Preise.
Ausstattung: Hochwertige Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung, Einbauküche, Smart-Home-Technik, Doppelgarage oder ein gepflegter Garten können den Hauswert merklich erhöhen. Auch Extras wie ein Kamin, ein Pool oder eine Photovoltaikanlage wirken sich positiv aus.
Marktlage: Die aktuelle Marktsituation – also Angebot und Nachfrage in Ihrer Region – beeinflusst den erzielbaren Preis erheblich. In einem Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage und wenig Angebot steigen die Preise, in einem Käufermarkt sinken sie.
Die 3 Bewertungsverfahren im Überblick
In Deutschland werden drei gesetzlich anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung eingesetzt. Je nach Art der Immobilie und Bewertungsanlass eignet sich ein anderes Verfahren besonders gut.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist die am häufigsten genutzte Methode bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Dabei wird der Hauswert anhand tatsächlicher Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung ermittelt. Je mehr Vergleichsobjekte vorliegen, desto genauer ist das Ergebnis. Dieses Verfahren nutzen auch die meisten Online-Rechner als Grundlage.
Geeignet für: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen
2. Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Hauswert anhand der Herstellungskosten berechnet. Die Grundformel lautet:
Hauswert = Bodenwert + Gebäudesachwert – Alterswertminderung
Ein konkretes Rechenbeispiel: Angenommen, Sie besitzen ein Einfamilienhaus auf einem 500 m² großen Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 200 €/m². Das Gebäude hat 140 m² Wohnfläche und wurde vor 20 Jahren gebaut.
- Bodenwert: 500 m² × 200 €/m² = 100.000 €
- Gebäudeherstellungskosten: 140 m² × 2.000 €/m² = 280.000 €
- Alterswertminderung (20 Jahre bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer): 25 % = –70.000 €
- Gebäudesachwert: 280.000 € – 70.000 € = 210.000 €
- Hauswert = 100.000 € + 210.000 € = 310.000 €
Geeignet für: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser, individuelle Immobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten
3. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren berechnet den Hauswert anhand der zukünftig erwarteten Mieteinnahmen. Es wird vor allem bei vermieteten Immobilien und Anlageimmobilien angewandt. Die Kernformel lautet:
Ertragswert = Bodenwert + (Jahresreinertrag × Vervielfältiger)
Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ab.
Geeignet für: Mietshäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Anlageimmobilien
Wann lohnt sich ein professionelles Gutachten?
Ein kostenloser Online-Rechner liefert eine gute erste Einschätzung, reicht aber nicht in jeder Situation aus. In folgenden Fällen sollten Sie einen professionellen Immobiliengutachter beauftragen:
Beim Hausverkauf: Ein Verkehrswertgutachten hilft, den optimalen Angebotspreis festzulegen und schützt vor einem zu niedrigen Verkaufserlös. Gerade bei hochpreisigen Immobilien kann eine professionelle Bewertung tausende Euro Unterschied ausmachen.
Bei einer Erbschaft: Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert der geerbten Immobilie für die Erbschaftssteuer. Häufig setzt das Finanzamt einen zu hohen Wert an. Ein unabhängiges Gutachten kann den tatsächlichen Marktwert nachweisen und so die Steuerlast reduzieren.
Bei einer Scheidung: Im Rahmen einer Scheidung muss der Zugewinn berechnet werden. Dazu ist eine genaue Bewertung der gemeinsamen Immobilie nötig. Ein Gutachten schafft hier eine objektive Grundlage für die Vermögensaufteilung.
Bei einer Finanzierung: Banken verlangen bei der Kreditvergabe eine Immobilienbewertung als Sicherheit. Ein professionelles Gutachten kann bessere Konditionen ermöglichen, da es den Beleihungswert fundiert belegt.
Kosten eines Gutachtens: Ein Kurzgutachten kostet in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten liegt bei 1.500 bis 3.000 Euro, je nach Komplexität und Immobilienwert. Für einen einfachen Hausverkauf genügt oft eine kostenlose Maklerbewertung.
Hauswert steigern: 5 Maßnahmen vor dem Verkauf
Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, können gezielte Maßnahmen den erzielbaren Preis deutlich steigern. Nicht jede Investition lohnt sich gleichermaßen – hier sind die wirkungsvollsten:
1. Energetische Sanierung: Eine neue Heizung, bessere Dämmung oder neue Fenster können den Hauswert um 10–15 % steigern. Besonders lohnenswert ist der Einbau einer Wärmepumpe oder Photovoltaikanlage, da Käufer zunehmend auf niedrige Energiekosten achten.
2. Badezimmer und Küche modernisieren: Diese Räume sind für Käufer besonders entscheidend. Schon mit einem Budget von 5.000–15.000 Euro lässt sich hier ein deutlicher Mehrwert schaffen, der den Investitionsbetrag beim Verkauf häufig übersteigt.
3. Optische Aufwertung (Home Staging): Ein frischer Anstrich, gepflegte Außenanlagen und eine ansprechende Einrichtung (Home Staging) können den ersten Eindruck erheblich verbessern. Studien zeigen, dass professionell gestagte Immobilien bis zu 15 % schneller und zu höheren Preisen verkauft werden.
4. Kleine Reparaturen erledigen: Tropfende Wasserhähne, quietschende Türen oder beschädigte Fliesen wirken sich negativ auf den Gesamteindruck aus. Diese Kleinigkeiten zu beheben, kostet wenig, signalisiert aber Pflegezustand und Werterhalt.
5. Unterlagen vollständig bereithalten: Ein aktueller Energieausweis, Grundrisse, Baugenehmigungen und Nachweise über durchgeführte Sanierungen beschleunigen den Verkaufsprozess und schaffen Vertrauen beim Käufer.
Häufige Fragen zum Hauswert berechnen
Wie berechne ich den Hauswert selbst?
Sie können den Hauswert selbst berechnen, indem Sie die Sachwertmethode anwenden: Addieren Sie den Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) und den Gebäudesachwert (Wohnfläche × Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). Einfacher geht es mit einem kostenlosen Online-Rechner, der aktuelle Marktdaten und Vergleichswerte automatisch berücksichtigt.
Was kostet eine professionelle Hausbewertung?
Eine professionelle Hausbewertung kostet je nach Umfang zwischen 500 und 3.000 Euro. Ein Kurzgutachten gibt es ab ca. 500 Euro, ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB liegt bei 1.500 bis 3.000 Euro. Viele Makler bieten eine kostenlose Erstbewertung als Grundlage für einen Verkaufsauftrag an.
Wie ermittelt das Finanzamt den Hauswert?
Das Finanzamt ermittelt den Hauswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – in der Regel über das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Der so ermittelte Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer. Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann ein unabhängiges Gutachten zur Reduzierung der Steuerlast vorgelegt werden.
Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert am meisten?
Die Lage ist der wichtigste Faktor – sie macht oft 60–70 % des Immobilienwerts aus. Danach folgen Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Auch die Energieeffizienz gewinnt zunehmend an Bedeutung. Aktuelle Marktbedingungen (Zinsniveau, Angebot und Nachfrage) beeinflussen den erzielbaren Verkaufspreis ebenfalls erheblich.
Wie genau sind Online-Hauswertrechner?
Online-Hauswertrechner liefern in der Regel eine Schätzung mit einer Abweichung von 5–15 % vom tatsächlichen Marktwert. Die Genauigkeit hängt von der Datenbasis des Anbieters und der Verfügbarkeit von Vergleichsdaten in Ihrer Region ab. Für eine erste Orientierung sind sie gut geeignet, für verbindliche Entscheidungen (Verkauf, Finanzierung, Steuer) sollte ein Experte hinzugezogen werden.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Verkehrswert und Marktwert bezeichnen im Grunde dasselbe: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist der gesetzlich definierte Begriff nach § 194 BauGB und wird in offiziellen Gutachten verwendet. Der Marktwert ist der umgangssprachliche Begriff dafür. Beide Werte können vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen, da dieser von individuellen Verhandlungen abhängt.