Wie viel eine Immobilie am Markt aktuell wert ist und zu welchem Preis Sie Ihr Haus bestenfalls verkaufen können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Manche davon lassen sich durch den Vergleich mit anderen Immobilien vielleicht noch selbst abschätzen, andere Kriterien sind schwer zu fassen. Warum eine korrekte Immobilienbewertung für den erfolgreichen Hausverkauf so wichtig ist und welche Faktoren herangezogen werden sollten, um den Wert einer Immobilie angemessen zu bestimmen, erläutert dieser Artikel.
Inhaltsverzeichnis
Warum ist eine korrekte Immobilienbewertung so wichtig?
Auch wenn unser Herz an einer Immobilie hängt, sollte der Wert anhand knallharter Fakten bestimmt werden. Kein anderer sieht das Haus so wie Sie selbst, denn potenzielle Käufer verbinden mit Ihrem Haus keine Erinnerungen und Gefühle. Stattdessen werden Preise verglichen und die attraktivsten Angebote kommen in die engere Wahl und werden besichtigt. Wird ein Haus zu teuer angeboten, wird es von vornherein aussortiert. Wird es hingegen zu günstig angeboten, verlieren Sie beim Immobilienverkauf unnötigerweise viel Geld. Wer den objektiven Wert des eigenen Hauses kennt, der kann den Preis angemessen festlegen und verkauft sein Haus schnell und lukrativ zugleich.
| Zu hoher Angebotspreis | Zu niedriger Angebotspreis | Angemessener Angebotspreis |
Interesse der Käufer | Wenig Interesse von potenziellen Käufern | Hohe Nachfrage, viele Interessenten | Interesse von ernsthaften Käufern |
Verkaufsgeschwindigkeit | Langsamer Verkauf, möglicherweise bleibt die Immobilie lange auf dem Markt | Sehr schneller Verkauf | Schneller, aber nicht übereilter Verkauf |
Preis | Käufer werden versuchen, den Preis stark zu drücken | Es wird ein niedrigerer Erlös erzielt, als möglich wäre | Geringere Preisverhandlungen, da der Preis als fair angesehen wird |
Folgen von nachträglichen Preisanpassungen | Potenzielle Käufer wittern einen Haken und melden sich trotzdem nicht | Interessenten ziehen sich zurück | Keine Preisanpassungen notwendig |
Mögliches Ergebnis | Der Verkäufer wird das Haus nicht los oder muss es letztendlich unter Wert verkaufen. | Der Verkäufer verliert bares Geld oder bleibt bei einer Preiserhöhung auf dem Haus sitzen. | Das Haus wird in angemessener Zeit zu einem fairen Preis verkauft. |
Diese 4 Faktoren bestimmen den Immobilienwert allgemein
1. Lage der Immobilie: Wie angenehm wohnt es sich hier?
Einer der wichtigsten Faktoren, der den Wert einer Immobilie bestimmt, ist die Makrolage, in der sich die Immobilie befindet. Immobilien in Regionen mit guter Infrastruktur und attraktiven Arbeitsmöglichkeiten sind meist wertvoller als Häuser in ländlichen Gebieten.
Aber auch die Mikrolage ist für die Immobilienbewertung wichtig. Der spezifische Standort der Immobilie innerhalb der Region, z. B. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten, bestimmt den Wohnwert, der sich wiederum in der Nachfrage und damit im Immobilienwert niederschlägt. Ruhige Wohnlagen, gute Nachbarschaften sowie nahegelegene Naturgebiete, Parks oder Seen erhöhen den Wert einer Immobilie.
Einer der wichtigsten Faktoren, der den Wert einer Immobilie bestimmt, ist die Makrolage, in der sich die Immobilie befindet. Immobilien in Regionen mit guter Infrastruktur und attraktiven Arbeitsmöglichkeiten sind meist wertvoller als Häuser in ländlichen Gebieten.
Aber auch die Mikrolage ist für die Immobilienbewertung wichtig. Der spezifische Standort der Immobilie innerhalb der Region, z. B. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten, bestimmt den Wohnwert, der sich wiederum in der Nachfrage und damit im Immobilienwert niederschlägt. Ruhige Wohnlagen, gute Nachbarschaften sowie nahegelegene Naturgebiete, Parks oder Seen erhöhen den Wert einer Immobilie.
2. Größe und Zuschnitt: Wie bequem lässt sich das Haus nutzen?
Ein weiterer wichtiger Faktor, der den Wert bestimmt, ist die Quadratmeterzahl. Größere Immobilien sind zwar oft teurer, aber der Preis pro Quadratmeter kann in kleineren Einheiten auch höher sein.
Der Wert wird zudem die Anzahl der Zimmer und den Zuschnitt der Räume beeinflusst. Durchgangszimmer oder sehr kleine Zimmer machen eine Immobilie zum Beispiel unattraktiver, sodass der Wert sinkt. Dabei können sich die Zeiten auch immer mal wieder ändern. Während vor Corona offene Grundrisse besonders beliebt waren, erfreuten sich durch vermehrtes Homeoffice Häuser mit geschlossenen Räumen einer stärkeren Nachfrage.
Bei Einfamilienhäusern spielt auch die Größe des Grundstücks eine große Rolle. Ein großer Garten wird als Pluspunkt gewertet.
3. Zustand der Immobilie: Muss viel renoviert oder saniert werden?
Natürlich spielt auch der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle, wenn der Wert einer Immobilie bestimmt werden soll. Wichtige Anhaltspunkte sind das Baujahr und der Sanierungsstand. Neubauten und frisch renovierte Immobilien haben einen höheren Wert als vergleichbare alte, sanierungsbedürftige Immobilien. Bei älteren Immobilien wird der Wert durch den aktuellen Zustand von Dach, Fenstern, Sanitäranlagen und aufgrund des Heizungsgesetztes vor allem auch der Heizungsanlage beeinflusst. Wegen der stark gestiegenen Energiepreise erhöht ein moderner energetischer Zustand, wie eine gute Dämmung oder eine effiziente Heizungsanlage, den Wert der Immobilie inzwischen enorm.
Zusätzlich hat auch die Qualität der Bausubstanz, einschließlich Materialien, Bauweise und technische Ausstattung einen großen Einfluss auf den Wert. So sind Massivhäuser in der Regel mehr wert als vergleichbar große Fertighäuser.
4. Ausstattung: Kann man sich in der Immobilie direkt wohlfühlen?
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Ausstattung. Hochwertige Materialien, eine moderne Einbauküche, moderne Bäder und aktuelle Fußböden wirken sich positiv auf den Wert aus. Moderne Technologien, wie Smart-Home-Systeme, vernetzte Sicherheitssysteme oder intelligente Heizungssteuerungen, steigern ebenfalls den Wert.
Besondere Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Terrasse, Garten, Garage, Stellplatz, Keller oder ein Aufzug, vor allem bei Eigentumswohnungen, erhöhen zusätzlich die Attraktivität und damit den Immobilienwert.
Diese 4 Faktoren verändern den Immobilienwert individuell
1. Marktsituation: Ist der regionale Immobilienmarkt angespannt?
Nicht zu unterschätzen bei der Immobilienbewertung sind Angebot und Nachfrage. Der Immobilienwert wird stark durch die aktuelle Marktsituation beeinflusst. In gefragten Regionen oder bei knappem Angebot steigen die Preise. Dabei machen auch niedrige Zinsen Immobilienfinanzierungen attraktiver, sodass die Nachfrage und damit der Preis ansteigt. Zudem beeinflusst sogar die wirtschaftliche Situation, sowohl auf lokaler als auch auf nationaler Ebene, die Immobilienpreise. Aktuelles Wissen zum regionalen Immobilienmarkt sind hier entscheidend für die richtige Bewertung.
2. Rechtliche Aspekte: Wie wird meine Freiheit eingeschränkt?
Was oft vergessen wird: Auch rechtliche Aspekte können den Immobilienwert beeinflussen. Einträge im Grundbuch, bestehende Lasten oder Rechte Dritter, wie Wegerechte, sorgen dafür, dass der Immobilienwert niedriger ausfällt. Aber auch ungünstige Bebauungspläne oder Denkmalschutzauflagen wirken sich ungünstig auf den Immobilienwert aus.
Eigene Sondernutzungsrechte bei Eigentumswohnungen können den Wert wiederum erhöhen. Wenn der Eigentümer der Wohnung das alleinige Nutzungsrecht für den Garten hat, macht das den Kauf besonders attraktiv, was sich im Preis positiv niederschlagen kann.
3. Mietverhältnisse: Kann ich direkt in die Immobilie einziehen?
Bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Häusern beeinflussen die Höhe der Miete, die Mietdauer und die Bonität des Mieters den Wert. Langfristige und stabile Mietverhältnisse sind häufig wertsteigernd. Das gilt allerdings nur, wenn die Immobilie als Kapitalanlage erworben werden soll. Die meisten Menschen kaufen eine Immobilie aber für die eigene Nutzung. In diesem Fall ist eine leere Immobilie wertvoller als ein vermietetes Objekt.
4. Zukunftsaussichten: Wird die Gegend zum Wohnen bald attraktiver?
Schwer einzuschätzen, aber doch von Bedeutung können auch Entwicklungen in der Umgebung sein. So können geplante Infrastrukturprojekte, wie neue Verkehrsanbindungen, oder zukünftige Stadtentwicklungspläne den Wert der Immobilie beeinflussen. Wird ein Supermarkt zwei Straßen weiter gebaut, kann das positiv gesehen werden, entsteht er aber direkt auf dem Nachbargrundstück, wird der Immobilienwert eher gemindert. Zu guter Letzt spielt auch Entwicklung des Stadtteils oder der Gemeinde eine Rolle für den künftigen Wert. Wichtige Stichworte sind hier Gentrifizierung und Familienfreundlichkeit. Auch hier helfen regionale Marktkenntnisse dabei, diesen Faktor richtig einzuschätzen.
Fazit
Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundlegende Faktoren sind die Lage, die Größe, der Zustand und die Ausstattung. Individuelle Faktoren sind die Marksituation, die rechtliche Situation der Immobilie, bestehende Mietverhältnisse und die Prognose der regionalen Entwicklung. Für eine erste Preiseinschätzung können Sie die kostenlose und unkomplizierte Online-Immobilienbewertung von emonto nutzen. So erfahren Sie innerhalb kürzester Zeit, was Ihre Immobilie wert sein kann.
