Haus verkaufen: der ultimative Leitfaden für Verkäufer
Beim Haus verkaufen träumen die meisten von einem stressfreien Verkauf, bei dem Sie einfach ihr Haus inserieren, schnell einen passenden Käufer finden, das Geld erhalten und die Schlüssel dann übergeben. Leider zeigt die Realität, dass der Verkauf eines Hauses viele komplexe Abläufe und Prozesse umfasst – einige davon lassen kontrollieren und andere hat man einfach nicht in der Hand.
Beispielsweise kann die Lage der Immobile beeinflussen, wie lange Ihr Haus auf dem Markt verweilt und wie hoch der Verkehrswert angesetzt werden muss.
Auch der Immobilienmark reguliert sich durch das Angebot und die Nachfrage. Ist die Nachfrage hoch, werden Sie wahrscheinlich schneller verkaufen und einen höheren Preis erzielen. Umgekehrt müssen Hausbesitzer an Orten, an denen sich die Eigenheimverkäufe abgekühlt haben, wahrscheinlich härter arbeiten müssen, um den richtigen Käufer zu gewinnen.
Doch gibt es auch allerlei Faktoren auf die Sie direkten Einfluss nehmen können, um so den Verkauf Ihres Hauses zu beeinflussen. – Darunter zählen Dinge wie die Beauftragung eines kompetenten Immobilienmaklers oder auch die optimale Darstellung Ihrer Immobilie auf Verkaufsplatformen oder in Prospekten. Das richtige Investment in den Hausverkauf zahlt sich für den Verkäufer immer aus. Die Immobile kann so den maximalwert erziehlen.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Bei spezifischen Fragen sollten Sie sich an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Das sind die 8 Schritte, um ein Haus 2023 zu verkaufen:
- Beauftragen Sie einen Makler, der den Markt kennt.
- Legen Sie einen Zeitplan für den Verkauf Ihres Hauses fest.
- Holen Sie sich eine Hausinspektion vor dem Verkauf.
- Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Upgrades.
- Holen Sie sich professionelle Fotos.
- Bringen Sie Ihr Haus auf den Markt.
- Legen Sie einen realistischen Preis fest.
- Angebote prüfen und verhandeln.
1. Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?
Das Internet macht es einfach, in die Verkaufshistorie und Berufsbezeichnungen von Immobilienmaklern einzutauchen, um so die richtige Person für den Verkauf zu wählen.
Sehen Sie sich die Maklerinformationen von Immobilienmaklern an, um zu erfahren, wie lange sie in der Branche tätig sind, wie viele Verkäufe sie bestritten haben und ob möglicherweise Auszeichnungen erhalten wurden. Achten Sie darauf, wie und wo sie ihre Angebote vermarkten und ob die aktuellen Verkäufe professionelle Fotos verwenden.
Als Verkäufer eines Hauses denkt man dran, das Haus auch ohne Makler zu verkaufen, um so die Immobilienprovision zu sparen. Dies wird als „zum Verkauf durch den Eigentümer“ oder „Privatverkauf“ bezeichnet. Das Geld, welches sie durch die Maklergebühren einsparen können, kann schnell in die Tausender gehen. Sie können beim Hausverkauf mit einer Maklerprovision von 2 bis 4 % des Gesamtverkaufspreises rechnen.
Dabei muss man sich aber bewusst sein, auf die vielen Vorteile des Verkaufs mit einem Makler zu verzichten. Er ist in der Lage durch seine Berufserfahrung, Verhandlungen in ihrem Namen und Ihrem Interesse vorzunehmen. Außerdem weiß er, wie das Haus vermarktet werden muss und wo potenzielle Käufer es finden sollten.
Entschließen sich das Haus ohne Makler zu verkaufen müssen Sie den Ablauf und die Prozesse ganz alleine bestreiten.
Dazu gehört zum Beispiel die Erstellung eines Exposés, das Verfassen eines Verkaufstextes, die Vermarktung die Überprüfung des Angebots und letztendlich auch das bestreiten von Verhandlungen.
2. Legen Sie einen Zeitplan fest, um ihr Haus zu verkaufen
Der Verkauf eines Hauses ist ein zeitfressendes Unterfangen, das von Anfang bis zu seinem Ende gute zwei bis vier Monate dauern kann – aber auch viel länger, abhängig von den aktuellen Marktbedingungen.
Haben sich dazu entschieden, ihr Haus zu verkaufen, dann sollten Sie direkt mit der Recherche nach dem perfekten Immobilienmakler beginnen.
Lassen Sie mindestens 2-3 Monate vor dem Verkauf des Hauses ein Gutachten erstellen (Mehr dazu erfahren Sie unten) und identifizieren Sie alle Problembereiche, insbesondere strukturelle oder mechanische Probleme, die möglicherweise behoben werden müssen, um einen Verkauf zu erleichtern. Lassen Sie genügend Zeit, um notwendige Reparaturen zu planen.
Beginnen Sie etwa einen Monat, bevor Sie Ihr Haus in die Liste aufnehmen, mit der Inszenierung und der Tiefenreinigung, um das Fotografieren vorzubereiten.
Hier ist eine Checkliste der Dinge, die Sie tun müssen, bevor Sie Ihr Haus zum Verkauf freigeben:
- Befragen Sie Immobilienmakler und überprüfen Sie ihre Verkaufshistorie.
- Entrümpeln Sie, vielleicht verschieben Sie überschüssige Möbel in einen Lagerraum.
- Beauftragen Sie gegebenenfalls ein Verkaufsgutachten
- Planen Sie bei Bedarf Reparaturen ein.
- Putzen und Reinigen
- Das Haus inszenieren (Wohnlich gestalten).
- Machen Sie professionelle Fotos.
3. Lassen Sie vor dem Verkauf Ihres Hauses ein Wertgutachten erstellen
Ein Wertgutachten kann eine kluge Vorabinvestitionen sein, ist aber lediglich optional.
Ein Gutachten umfasst meist 20-40 Seiten und beschäftigt sich mit mehreren Themen.
Wie viel ist Ihre Immobilie Wert?
Erfahren Sie, wie viel Geld Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie erhalten. Der Bericht ist zu 100 % kostenlos.
4. Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Ausstattung
Wenn Sie Geld in kostspielige Ausstattung investieren möchten, stellen Sie sicher, dass die von Ihnen vorgenommenen Einbauten und Arbeiten eine hohe Kapitalrendite aufweisen. Es ergibt keinen Sinn, eine neue Granitarbeitsplatte zu installieren, wenn Sie die Gewinnschwelle erreichen oder sogar Geld beim Verkauf verlieren.
Hier kann Ihnen ein guter Immobilienmakler helfen. Lokale Immobilienmakler wissen oft, was die Leute in Ihrer Nachbarschaft erwarten, und können Ihnen bei der Planung von Upgrades helfen. Wenn lokale Käufer keine Decken LEDs oder eine Dampfdusche suchen, ergibt es keinen Sinn, sie zu montieren. Ein frischer Anstrich mit einer neutralen Farbe, ein neuer Teppich und gereinigt beziehungsweise polierte Möbel sind in der Regel kostengünstige Möglichkeiten, um einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen.
Erfahrungsgemäß sind Modernisierungen von Küche und Bad das beste Investment. Wenn Sie alte Schränke haben, können Sie möglicherweise die Türen und Beschläge einfach austauschen, um ein modernes Aussehen wahren.
5. Hausverkauf: Schießen Sie professionelle Fotos
Vereinbaren Sie mit Ihrem Immobilienmakler einen Termin für ein Fotoshooting, um Ihr Haus von der besten Seite zu zeigen. Qualitativ hochwertige Fotos sind von entscheidender Bedeutung, da die Maximierung der Online-Attraktivität Ihres Hauses den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf oder einem verkümmerten Angebot ausmachen kann.
Einige Immobilienmakler bauen professionelle Fotografie und virtuelle Online-Touren in ihr Dienstleistungsangebot ein. Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie sich vielleicht selbst einen Fotografen suchen. Die Gebühr für professionelle Fotografie hängt von der Größe Ihres Hauses, seinem Standort und der Dauer der Aufnahme ab.
Ein professioneller Fotograf mit einem starken Portfolio weiß, wie man Räume größer, heller und attraktiver erscheinen lässt. Gleiches gilt für Ihren Rasen- und Außenbereiche. Schwach beleuchtete Fotos können Hauskäufer abschrecken, bevor sie überhaupt die Möglichkeit haben, über den schönen Radweg in der Nähe oder das neue Dach, das Sie gerade installiert haben, zu lesen. Es gilt, gut gemachte Fotos sind der halbe Verkauf.
6. Bringen Sie Ihr Haus auf den Markt
Ist ein schneller Verkauf, dann haben wir hier die richtigen Tipps für Sie:
Setzen Sie den Fokus auf den online Auftritt ihres Hauses:
Der Großteil aller Häuser wird heutzutage online gekauft. Dort sind auch die meisten potenziellen Käufer von Immobilien zu finden.
Die Qualität der Änderung auf online Plattformen entscheidet darüber, ob ein Interessent zum Hörer greift oder ihn liegen lässt.
Inszeniere es und halte es für Vorführungen sauber
Immobilienmakler schlagen häufig vor, dass Verkäufer ihre Häuser in Szene setzen. Das bedeutet einfach, dass Sie überschüssige Möbel, persönliche Gegenstände und unansehnliche Gegenstände aus dem Haus entfernen, während es auf dem Markt ist, und Räume für einen optimalen Fluss und Zweck einrichten. Wenn Sie sich auf einem klein gefassten Markt oder ein Haus der oberen Klasse verkaufen, kann die Investition in einen professionellen Stager Ihnen dabei helfen, sich abzuheben. Eine professionelle Homepage kann dabei zwischen 500 € und 1500 € kosten. Im Internet finden Sie dazu viele Angebote.
Lass jemand anderen das Haus zeigen
Aufs Gespräch und Führungen sollten sie von ihrem Immobilienmakler durchführen lassen. Dieser weiß, worauf es ankommt und was potenzielle Kunden interessiert. Außerdem besitzt er dank seiner Berufserfahrung die richtigen Strategien, um das Haus attraktiver wirken zu lassen.
Wie viel ist Ihre Immobilie Wert?
Erfahren Sie, wie viel Geld Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie erhalten. Der Bericht ist zu 100 % kostenlos.
7. Wertermittlung beim Hausverkauf: Legen Sie einen realistischen Preis fest
Selbst in wettbewerbsorientierten Märkten möchten Käufer nicht mehr bezahlen, als die Vergleichszahlen oder der Mietspiegel zeigt. Daher ist es wichtig, es beim ersten Mal richtigzumachen. Ein zu hoher Preis kann nach hinten losgehen, während eine Unterschätzung des Wertes des Hauses dazu führen kann, dass Sie Geld zum Fenster herauswerfen.
Verkaufen Sie Ihr Haus, sollten Sie bei für die richtige Preisgestaltung eine Wertermittlung durchführen. Diese lässt sich über ihren Makler durchführen und sollte stets in der Makler Provision enthalten sein.
„Ein häufiger Fehler, den Verkäufer machen, besteht darin, die Preise für ein Haus zu hoch zu bewerten und sie dann regelmäßig zu senken“, sagt Immobilien Sachverständiger Hellenkamp. „ Über denke gut und gerne dass diese Taktik die höchsten Verkaufspreise bringt, aber in Wirklichkeit ist oft das Gegenteil der Fall. Zu hohe Immobilienpreise werden potenzielle Käufer abschrecken, die möglicherweise nicht einmal daran denken, sich die Immobilie anzusehen.“
Wenn Sie keinen Makler beauftragen, überprüfen Sie die Online inserierung, um zu sehen, worauf sich der Verkaufswert auf ähnliche Häuser in der Umgebung beläuft. Die Verfolgung der tatsächlichen Verkaufspreise kann Ihnen ein besseres Bild geben als die Preisvorstellung. Häuser mit mehreren Preisnachlässen können den Käufern den Eindruck erwecken, dass mit dem Zustand Ihres Hauses etwas nicht stimmt oder dass dies unerwünscht ist.
Tipp: viele online Plattformen und Portale bieten kostenlose Immobilien Wertermittlungen an. Diese lassen sich innerhalb von wenigen Minuten ausfüllen und sind daher nicht oft sehr detailliert. Jedoch schadet eine solche Einschätzung nicht.
8. Haus verkaufen: Angebote prüfen und verhandeln
Nachdem Ihr Haus offiziell auf den Markt gekommen ist und die Käufer es gesehen haben, werden im Idealfall die Angebote rollen. Hier ist Ihr Immobilienmakler (oder Anwalt) Ihr bester Anwalt und Anlaufstelle für Ratschläge. Wenn Sie sich in einem wettbewerbsorientierten Markt befinden, der Verkäufer bevorzugt, bieten Käufer wahrscheinlich zum oder über dem Angebotspreis an, und Sie erhalten möglicherweise sogar mehrere Gebote. Auf der anderen Seite, wenn der Verkauf in Ihrer Nähe langsam ist und Sie nicht viele Angebote erhalten, müssen Sie möglicherweise bereit sein, zu verhandeln.
Wenn Sie ein Angebot erhalten, haben Sie mehrere Möglichkeiten: das Angebot so annehmen, wie es ist, ein Gegenangebot machen oder das Angebot ablehnen.
Ein Gegenangebot ist eine Antwort auf ein Angebot, bei dem Sie über Bedingungen und Preise verhandeln. Gegenangebote sollten immer schriftlich erfolgen und eine kurze Frist (48 Stunden oder weniger) haben, damit der Käufer antworten kann. Sie können eine Gutschrift für Farbe und Teppich anbieten, aber zum Beispiel darauf bestehen, Ihren ursprünglichen Angebotspreis beizubehalten, oder anbieten, bestimmte Geräte zurückzulassen, um das Geschäft zu versüßen.
Während Ihr Immobilienmakler Ihnen möglicherweise empfiehlt, das höchste Angebot anzunehmen, sehen Sie sich andere Aspekte des Angebots genau an, wie zum Beispiel:
- Zahlungsweise des Käufers (Bargeld versus Finanzierung)
- Finanzierungsart
- Anzahlungsbetrag
- Eventualitäten
- Anfragen nach Gutschriften oder persönlichem Eigentum
- Vorgeschlagener Abschlusstermin
Wenn Sie das Glück haben, mehrere Angebote zu erhalten, könnten Sie versucht sein, sich für das höchste Angebot zu entscheiden, aber denken Sie daran, dass die Immobilie bewertet werden muss, wenn ein Käufer auf eine Finanzierung durch einen Kreditgeber angewiesen ist. Jegliche Differenz zwischen Kaufpreis und Schätzwert muss irgendwo aufgeholt werden, sonst könnte der Deal scheitern.
Jetzt kennen Sie den Leitfaden für einen Hausverkauf. Im Beitrag Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an? erklären wir Ihnen, welche Arten von Steuern und Gebühren anfallen.
