Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie zunächst den Preis ermitteln. Denn durch das Berechnen von dem Verkehrswert einer Immobilie lässt sich entscheiden, ob man wirklich verkaufen oder doch behalten sollte. Außerdem macht eine Mehrfamilienhaus-Bewertung auch im Fall eines Erbes Sinn, um so die Erbschaftssteuer zu berechnen und sie abzuschätzen. Aber egal aus welchem Anlass Sie den Preis ermitteln möchten, in diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie es mit der Formel des Ertragswertverfahrens geht. Dabei ist es egal, ob sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen oder ein leer stehendes.
Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie zunächst den Preis ermitteln. Dafür wird das Ertragswertverfahren angewendet, das ist eine Formel für die Wertermittlung. Mit diesem Verfahren wird der Immobilienwert berechnet, indem geprüft wird, welche Einnahmen das Haus durch Miete generiert und welchen Wert das Grundstück hat.
Die Formel:
- Ertragswert (Verkehrswert) =
[(Rohertrag – Bewirtschaftungskosten – Bodenwertverzinsung)
× Vervielfältiger] + Bodenwert
Erklärung der Bestandteile:
- Rohertrag: Die jährlichen Mieteinnahmen des Mehrfamilienhauses.
- Bewirtschaftungskosten: Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen.
- Bodenwertverzinsung: Zinsen, die auf den Bodenwert entfallen.
- Vervielfältiger: Faktor basierend auf dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.
- Bodenwert: Der Wert des Grundstücks.
Immobilienwert berechnen durch Formel
Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie den Immobilienwert mithilfe des Ertragswertverfahrens berechnen. Diese Formel wird mitunter auch vom Finanzamt genutzt, um den Preis von einem Mehrfamilienhaus zu ermitteln, z.b. um die Erbschaftssteuer zu ermitteln. Dabei ist es egal, ob sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen beziehungsweise bewerten möchten, oder nicht.
So können Sie den Immobilienwert selbst berechnen mit der Formel (Ertragswertverfahren)
Zunächst berechnen Sie den Rohertrag, indem Sie die jährlichen Mieteinnahmen des Hauses zusammenzählen. Davon ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten (z. B. für Verwaltung und Instandhaltung) und die Bodenwertverzinsung (Zinsen auf den Grundstückswert) ab. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit dem Vervielfältiger, der von der Restnutzungsdauer und dem Zinssatz abhängt. Zum Schluss addieren Sie den Bodenwert (den Wert des Grundstücks) – und schon haben Sie den Gesamtwert der Immobilie!
Bewertung von einem Mehrfamilienhaus durch Ertragswertverfahren vornehmen
Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Bewertung von einem Mehrfamilienhaus anhand des Ertragswertverfahrens selbst vornehmen, um so den Verkehrswert zu berechnen. Dazu haben wir in folgenden, alle Komponenten erklärt, die es zum Berechnen der Formel brauch. Außerdem erfahren Sie, wo und wie sie die Werte finden.
Das ist die Formel, um den Immobilienwert zu berechnen:
Ertragswert (Verkehrswert) =
(Rohertrag – Bewirtschaftungskosten – Bodenwertverzinsung)
x Vervielfältiger + Bodenwert
Wie Sie sehen, wird der Rohbetrag genutzt und davon werden Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen. Das Ergebnis wird mit dem Vervielfältigungsfaktor multipliziert. Daraus ergibt sich jetzt der Wert der Immobilie. Da das Mehrfamilienhaus auf ein Grundstück steht, wird zusätzlich der Bodenwert von dem Grundstück dazu addiert.
Komponenten / So gehen Sie vor, möchten Sie den Preis ermitteln, mit der Formel des Ertragswertverfahrens:
- Bodenwert ermitteln: Zuerst schauen wir, was das Grundstück alleine wert ist. Das ist der Bodenwert. Dieser ist in Bodenrichtwertkarten öffentlich und kostenlos einsehbar. Je nach Bundesland und Verfügbarkeit sind sie online im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D für jeden zugänglich. Wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert, erhält man den Preis für das Grundstück.
- Rohertrag errechnen: Um den Preis für ein Mehrfamilienhaus zu ermitteln, wird auch die Miete benötigt, die man mit der Immobilie jedes Jahr theoretisch einnehmen. Das nennt sich der Rohertrag. Dabei ist es egal, ob es sich um einen bereits vermietetes Mehrfamilienhaus handelt; wir schauen einfach, was üblicherweise in deiner Gegend für solch ein Haus an Miete verlangt wird.
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Von den errechneten Mieteinnahmen müssen wir nun die Kosten abziehen, die es braucht, um das Haus zu bewirtschaften. Das sind zum Beispiel Kosten für Reparaturen, Verwaltung oder auch mal ein Monat, in dem vielleicht niemand drin wohnt. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag.
- Bodenwertverzinsung abziehen: Jetzt berücksichtigen wir noch, dass das Grundstück selbst auch Geld „kostet“. Das klingt komisch, aber stellen Sie sich vor, Sie investieren das Geld, das das Grundstück wert ist, lieber in die Bank und bekommen dafür Zinsen. Diese entgangenen Zinsen ziehen wir auch noch ab.
- Mit dem Vervielfältiger multiplizieren: Was jetzt noch übrig ist, multiplizieren wir mit einem speziellen Faktor. Er wird gebraucht, weil Geld heute mehr wert ist als Geld, dass Sie erst in vielen Jahren bekommen. Dieser Faktor hängt somit davon ab, wie lange das Mehrfamilienhaus, was zu verkaufen ist, voraussichtlich noch an guten Mieten einbringen wird. Die Formel des Vervielfältigers lautet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)
Beispielrechnung zur Bewertung vom Mehrfamilienhaus
Damit Sie selbst den Preis ermitteln können, möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, haben wir Ihnen oben erklärt, wo Sie die einzelnen Bestandteile zum Rechnen mit dem Ertragswertverfahren finden. Um besser verstehen zu können, wie man beim Berechnen mittels dieser Formel vorgeht, haben wir Ihnen hier eine Beispielrechnung aufgestellt. Um eine Bewertung vorzunehmen, sollten Sie zunächst die einzelnen Komponenten für das Ertragswertverfahren ermitteln. Setzen Sie diese anschließend in die Formel ein.
Tipp: Wir haben für Sie ein Ertragswertverfahren-Immobilien-Rechner erstellt. Nutzen Sie ihn, um kostenlos und online den Immobilienwert, mithilfe des Ertragswertverfahrens zu bestimmen. Zusätzlich haben wir Ihnen den Rechner für die bequeme offline Nutzung als Excel-Rechner zur Verfügung gestellt.
Beispielrechnung:
- Angenommene Jahresmiete: 28.000 €, Bewirtschaftungskosten: 4.000 €, Liegenschaftszins: 5%, Vervielfältiger für 25 Jahre Restnutzungsdauer: 14.
- Rohertrag = 28.000 €
- Bewirtschaftungskosten = 4.000 €
- Bodenwertverzinsung = 60.000 € x 5% = 3.000 €
- Reinertrag des Gebäudes = (28.000 € – 4.000 € – 3.000 €) = 21.000 €
- Gebäudeertragswert = 21.000 € x 14 = 294.000 €
- Vorläufiger Ertragswert = 60.000 € (Bodenwert) + 294.000 € (Gebäudeertragswert) = 354.000 €
Nach Abzug wertmindernder Umstände (z.B. 30.000 € für Mängel) ergibt sich ein Ertragswert von 324.000 €.
So verkaufen Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus
Macht es mehr Sinn, ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder ein leer stehendes? Al Mehrfamilienhausmakler wissen wir, dass diese Frage viele Mehrfamilienhaus-Verkäufer bewegt. In diesem Abschnitt wollen wir daher darauf eingehen, ob und wie man ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen sollte. Das wichtigste vor ab:
Möchte mal ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen, führt dies nur in seltenen Fällen zur Wertminderung. Denn oftmals werden Mehrfamilienhäuser nach dem Kauf einfach weiter vermietet. Liegt das jedoch nicht im Interesse eines Käufers, ist es Ihnen möglich, Eigenbedarf anzumelden.
Vermietetes Haus verkaufen: Besichtigungstermine
Entscheidet man sich dazu, ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollte man folgende Dinge bezüglich eines Besichtigungstermins beachten.
Steht ein Verkauf an, muss der Mieter Besichtigungstermine zulassen, damit sich potenzielle Käufer von dem Mehrfamilienhaus und seinen Zustand ein Bild machen können. Ist ein Besichtigungstermin jedoch und unzumutbar, zum Beispiel weil er zu spät stattfindet, hat der Mieter das Recht, diesen zu verbieten.
Ein Gerichtsurteil hat entschieden, dass ein Mieter bereits seine Pflicht erfüllt, wenn er die Wohnung einmal pro Woche für die Dauer von 2 Stunden zur Besichtigung freigibt. Dabei ist es wichtig, die Anzahl der Besucher zu begrenzen, die Privatsphäre des Mieters zu wahren und den Termin frühzeitig zu kommunizieren.
