Wer ein Haus verkaufen will, der sieht sich oft mit verschiedenen neuen Begriffen konfrontiert. Ein Beispiel sind die Begriffe Marktwert und Verkehrswert, die häufig verwechselt oder synonym genutzt werden. Sie unterscheiden sich aber deutlich voneinander. Ihre genaue Bedeutung und ihren Unterschied zu kennen, ist aber wichtig für den Immobilienverkauf und kann dem Hausverkäufer sehr viel Geld sparen. In diesem Artikel werden die Unterschiede zwischen den beiden Begriffen und die jeweilige Relevanz für den Immobilienmarkt kurz erläutert.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Marktwert?
Als Marktwert wir der Preis bezeichnet, den eine Immobilie voraussichtlich unter den normalen Marktbedingungen erzielen kann. Er wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, wie Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Da auch das regionale Angebot und die aktuelle Nachfrage vor Ort eine Rolle spielen, ist der Marktwert immer nur eine Momentaufnahme. Der Marktwert ist also der Preis, den ein Käufer für eine Immobilie bereit zu zahlen ist und den auch der Verkäufer akzeptieren kann.
Um den Marktwert zu bestimmen, wird in der Regel eine Marktwertanalyse auf Basis vergleichbarer Immobilien durchgeführt. Diese Methode wird Vergleichswertverfahren genannt. Dabei wird die Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen und daraus wird der Marktwert abgeleitet. Weitere Methoden zur Immobilienbewertung sind das Ertragswertverfahren, das bei vermieteten Objekten zum Einsatz kommt und sich auf die erzielbaren Mieteinnahmen fokussiert. Zudem gibt es noch das Sachwertverfahren, das herangezogen wird, wenn keine vergleichbaren Objekte in der Datenbank zu finden sind.
Der Marktwert ist wichtig für die Preisfindung beim Verkauf einer Immobilie und bei Verhandlungen mit Kaufinteressenten. Denn ein realistischer Angebotspreis, der sich am aktuellen Marktwert orientiert, sorgt für einen schnellen Verkauf zu einem guten Preis.
Wird der Marktwert nicht richtig berechnet, kommt unter Umständen zu einem falschen Angebotspreis, was fatale Folgen haben kann: Wird die Immobilie dadurch zu teuer angeboten, bleiben die Interessenten aus und Sie bleiben auf dem Haus sitzen. Wird die Immobilie zu billig angeboten, verlieren Sie bares Geld.
Was ist der Verkehrswert?
Die Grundlagen des Verkehrswerts bildet die gesetzliche Definition gemäß § 194 BauGB (Baugesetzbuch). Dabei wird der Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten ermittelt, das den aktuellen Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung aller Umstände, wie z. B. Bauzustand, Alter der Immobilie, baurechtliche Situation, Ausstattung usw., bestimmt. Die Berechnung des Verkehrswerts erfolgt dabei unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen. Die Ergebnisse werden in einem offiziellen Gutachten dokumentiert und gelten als gerichtsfest. Der Verkehrswert wird entsprechend in erster Linie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, z. B. Scheidungen, Steuerfragen, z. B. Erbschaftssteuer, Versicherungsfällen oder Zwangsversteigerungen verwendet. Deshalb darf ein Verkehrswertgutachten nur durch einen zugelassenen Sachverständigen erstellt werden, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss und entsprechend viel Geld kostet.
Gemeinsamkeiten und Unterschiede von Markt- und Verkehrswert
Sowohl der Marktwert als auch der Verkehrswert werden genutzt, um den Wert einer Immobilie zu beziffern. Sie basieren auf ähnlichen Faktoren wie Lage, Größe und Zustand, haben jedoch unterschiedliche Zielsetzungen.
Der Verkehrswert ist ein gesetzlich definierter Wert, der oft für amtliche oder rechtliche Zwecke, wie bei Erbschaften oder Scheidungen, relevant wird. Er muss durch einen zertifizierten Gutachter ermittelt werden und ist unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen, sodass der Verkehrswert in der Regel stabiler ist als der Marktwert. Ein Verkehrswertgutachten genießt im Gegensatz zu einer Marktwertschätzung bei gerichtlichen Verfahren unumstößlichen Bestand, ist aber teuer.
Der Marktwert ist eine Momentaufnahme. Er legt den Fokus auf den aktuellen Immobilienmarkt und kann sich je nach Marktlage, z. B. Immobilienboom oder Inflation, schnell ändern. Eine Immobilie kann also je nach Zeitpunkt und Marktbedingungen unterschiedliche Marktwerte aufweisen. Er beruht in der Regel auf einer Schätzung auf Basis von Vergleichspreisen. Je größer die Datenbank für die Vergleichswerte ist, desto genauer kann der Marktwert ermittelt werden.
emonto hat es sich zur Aufgabe gemacht, verschiedene Arten von Daten rund um den deutschen Immobilienmarkt zu sammeln und miteinander zu verknüpfen. Dadurch ist eine umfassende Datensammlung entstanden, um den Marktwert möglichst genau bestimmen zu können – ideal für eine erste Preiseinschätzung bei einem angedachten Hausverkauf.
Vor- und Nachteile von Marktwert und Verkehrswert
Marktwert | Verkehrswert | |
Vorteile | • Berücksichtigt auch die aktuelle Marktnachfrage • Ist schnell und kostengünstig zu ermitteln • Eignet sich gut für die Preisfindung beim Verkauf | • Ist objektiv und gesetzlich geregelt • Gilt als stabil und unabhängig von Marktschwankungen • Ist gerichtsfest und deshalb ideal bei Scheidungen, Erbstreitigkeiten usw. |
Nachteile | • Kann im Zeitverlauf stark schwanken • Ist abhängig von Angebot und Nachfrage • Hat keine rechtliche Bindung | • Erfordert ein aufwändiges und kostenintensives Gutachten • Ist nicht immer marktkonform • Braucht längere Bearbeitungszeit |
Marktwert versus Verkehrswert anhand eines Beispiels
Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Einfamilienhaus verkaufen, das vor 20 Jahren gebaut wurde und in einer ruhigen Wohngegend liegt. Es hat einen schönen Garten, aber die Innenausstattung ist etwas veraltet. Betrachten wir nun einmal den Marktwert versus den Verkehrswert für dieses Beispielobjekt.
- Marktwert: Der Marktwert berücksichtigt vor allem die aktuelle Nachfrage und das Angebot auf dem Immobilienmarkt. Nehmen wir an, dass in Ihrer Stadt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern gerade sehr hoch ist, weil viele junge Familien ein Eigenheim suchen. Zudem ist die Lage Ihres Hauses sehr attraktiv, da es in einer guten Nachbarschaft liegt. Bei der Marktwertanalyse wird Ihr Haus mit ähnlichen Immobilien verglichen, die kürzlich in der Umgebung verkauft wurden. Dadurch ergibt die Analyse, dass Ihr Haus einen aktuellen Marktwert von 500.000 Euro hat. Dieser Wert ist jedoch stark von der momentanen Marktlage abhängig und kann sich in einigen Monaten ändern, wenn zum Beispiel die Nachfrage sinkt oder mehr Häuser in der Umgebung zum Verkauf stehen.
- Verkehrswert: Der Verkehrswert wird von einem zertifizierten Gutachter auf Basis gesetzlicher Vorschriften ermittelt. Der Gutachter prüft den baulichen Zustand, das Alter des Hauses, die baurechtliche Situation und alle anderen relevanten Faktoren. Dabei spielt die aktuelle Marktlage nur eine untergeordnete Rolle. Das Alter der Immobilie von 20 Jahren und die veraltete Innenausstattung verringern in den Berechnungen des Gutachters den Wert. Nach einer umfassenden Begutachtung kommt er zu dem Schluss, dass der Verkehrswert Ihres Hauses bei 450.000 Euro liegt. Dieser Wert ist zwar niedriger, aber auch objektiver und stabiler, da er unabhängig von Marktschwankungen ermittelt wird.
Wenn Sie das Haus auf dem freien Markt verkaufen wollen, sollten Sie sich also eher am Marktwert orientieren, da er die aktuelle Nachfrage und die Marktbedingungen widerspiegelt. Würden Sie sich am niedriger angesetzten Verkehrswert orientieren, würden Sie vermutlich einen geringeren Erlös erzielen.
Welchen Wert brauche ich für den Hausverkauf?
Die Erstellung eines gerichtsfesten Wertgutachtens durch einen vereidigten Gutachter dauert meistens mehrere Wochen und fällt sehr detailliert aus. Der daraus abgeleitete Verkehrswert gilt als objektiv und rechtlich abgesichert. Andrerseits ist er nicht immer marktkonform und das Gutachten ist darüber hinaus auch noch sehr teuer. Wichtig ist der offizielle Verkehrswert nur für Gerichtsverfahren, wie z. B. bei einer Scheidung. Für einen geplanten Hausverkauf ist ein Verkehrswertgutachten normalerweise nicht notwendig.
Der Marktwert ist immer aktuell und marktorientiert. Er orientiert sich an Angebot und Nachfrage, sodass er besser geeignet ist, den Angebotspreis für eine Immobilie festzulegen. Denn erfahrungsgemäß lässt sich am Markt oft gar nicht zwingend der Preis erzielen, den das Verkehrswertgutachten festgelegt hat. Es sind sowohl Abweichungen nach unten als auch nach oben möglich, wenn sich Kaufinteressenten beispielsweise gegenseitig überbieten. Entsprechend kann man sich ein teures Verkehrswertgutachten für einen Hausverlauf gleich sparen. Um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, reicht eine Marktwertanalyse aus, die Sie bei emonto völlig kostenlos bekommen. Wenn Sie den Immobilienwert nicht für eine Gerichtsverhandlung brauchen, sondern für einen Hausverkauf, sind Sie mit unserer fundierten und dennoch kostenfreien Immobilienbewertung auf jeden Fall bestens beraten.
