Wer eine Schenkung einer Immobilie plant, sollte genau wissen,
wer die Immobilienbewertung bei Schenkung festlegt.
Denn bei jeder Immobilienschenkung wird eine Immobilienbewertung durchgeführt. Sie dient dazu, den Wert (Verkehrswert) der Immobilie zu bestimmen, die verschenkt werden soll. Diese Wertermittlung der Immobilie ist besonders wichtig, da sie darüber entscheidet, ob der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen muss – und wenn ja, wie hoch diese ausfällt. Somit hat die Immobilienbewertung bei einer Schenkung direkten Einfluss auf hohe Geldbeträge.
Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt wissen, wer die Wertermittlung bei einer Schenkung festlegt und wie sie durchgeführt wird. Damit Sie nicht mehr zahlen als nötig, erfahren Sie im Folgenden alles Wichtige zu diesem Thema.
So wird die Immobilienbewertung bei einer Schenkung festgelegt
Immer mehr Eigentümer entscheiden sich für eine Immobilienschenkung, um unter anderem die Erbschaftsteuer zu sparen, Familienangehörige frühzeitig abzusichern, einen Wohnsitz bereits zu Lebzeiten zu übertragen oder spätere Streitigkeiten bei einer Erbschaft zu vermeiden.
Entscheiden auch Sie sich für eine Schenkung, müssen Sie zunächst einen Notar aufsuchen, um einen notariellen Schenkungsvertrag aufsetzen zu lassen. Denn in Deutschland können Immobilien nur mit einer notariellen Beurkundung rechtsgültig verschenkt werden.
Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, stellt der Notar den Antrag auf Grundbuchänderung, sodass der Beschenkte offiziell als neuer Eigentümer eingetragen wird. Gleichzeitig informiert der Notar das Finanzamt über die Schenkung.
Hier wird es spannend, denn nun prüft das Finanzamt den Wert der Immobilie, um die Schenkungssteuer zu berechnen – falls Ihr individueller Freibetrag überschritten wird.
Sobald das Finanzamt seine Prüfung abgeschlossen hat und gegebenenfalls die Steuer entrichtet wurde, erfolgt der endgültige Übergang der Immobilie. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist die Schenkung rechtlich abgeschlossen, und der Beschenkte wird offiziell zum neuen Eigentümer.
Doch wer legt die Immobilienbewertung genau fest?
Die Immobilienbewertung bei Schenkung legt das zuständige Finanzamt fest.
Dabei nimmt das Finanzamt die Wertermittlung nach dem Bewertungsrecht (§§ 176 ff. BewG – Bewertungsgesetz) vor. Falls der Beschenkte oder Schenker den Wert als zu hoch erachtet, kann er ein privates Gutachten vorlegen, um so die Immobilienbewertung selbst festzulegen. Jedoch muss das Finanzamt nicht immer diese Immobilienbewertung anerkennen.
Doch wie genau ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses?
Um die Immobilienbewertung bei einer Schenkung durchzuführen, wird eins der drei nachfolgenden Verfahren genutzt:
- Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG – bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern): Das Finanzamt zieht die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung heran.
- Sachwertverfahren (§ 184 BewG – bei Einfamilienhäusern): Der Wert wird aus dem Bodenrichtwert und den Baukosten abzüglich Abnutzung berechnet.
- Ertragswertverfahren (§ 189 BewG – bei vermieteten Immobilien): Hier werden die zukünftigen Mieteinnahmen zur Bewertung herangezogen.
Verkehrswert berechnen: diese Formel wird benutzt
Immer mehr Eigentümer entscheiden sich für eine Immobilienschenkung, um unter anderem die Erbschaftsteuer zu sparen, Familienangehörige frühzeitig abzusichern, einen Wohnsitz bereits zu Lebzeiten zu übertragen oder spätere Streitigkeiten bei einer Erbschaft zu vermeiden.
Entscheiden auch Sie sich für eine Schenkung, müssen Sie zunächst einen Notar aufsuchen, um einen notariellen Schenkungsvertrag aufsetzen zu lassen. Denn in Deutschland können Immobilien nur mit einer notariellen Beurkundung rechtsgültig verschenkt werden.
Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, stellt der Notar den Antrag auf Grundbuchänderung, sodass der Beschenkte offiziell als neuer Eigentümer eingetragen wird. Gleichzeitig informiert der Notar das Finanzamt über die Schenkung.
Hier wird es spannend, denn nun prüft das Finanzamt den Wert der Immobilie, um die Schenkungssteuer zu berechnen – falls Ihr individueller Freibetrag überschritten wird.
Sobald das Finanzamt seine Prüfung abgeschlossen hat und gegebenenfalls die Steuer entrichtet wurde, erfolgt der endgültige Übergang der Immobilie. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist die Schenkung rechtlich abgeschlossen, und der Beschenkte wird offiziell zum neuen Eigentümer.
Doch wer legt die Immobilienbewertung genau fest?
Die Immobilienbewertung bei Schenkung legt das zuständige Finanzamt fest.
Dabei nimmt das Finanzamt die Wertermittlung nach dem Bewertungsrecht (§§ 176 ff. BewG – Bewertungsgesetz) vor. Falls der Beschenkte oder Schenker den Wert als zu hoch erachtet, kann er ein privates Gutachten vorlegen, um so die Immobilienbewertung selbst festzulegen. Jedoch muss das Finanzamt nicht immer diese Immobilienbewertung anerkennen.
Doch wie genau ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses?
Um die Immobilienbewertung bei einer Schenkung durchzuführen, wird eins der drei nachfolgenden Verfahren genutzt:
- Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG – bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern): Das Finanzamt zieht die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung heran.
- Sachwertverfahren (§ 184 BewG – bei Einfamilienhäusern): Der Wert wird aus dem Bodenrichtwert und den Baukosten abzüglich Abnutzung berechnet.
- Ertragswertverfahren (§ 189 BewG – bei vermieteten Immobilien): Hier werden die zukünftigen Mieteinnahmen zur Bewertung herangezogen.
Verkehrswert berechnen: diese Formel wird benutzt
Je nach Art der Immobilie verwendet das Finanzamt eine der drei anerkannten Bewertungsmethoden, um den Verkehrswert zu berechnen. Jede Methode folgt einer bestimmten Formel:
- Vergleichswertverfahren:
Formel: Verkehrswert = Durchschnittspreis vergleichbarer Immobilien
Hierbei werden Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung analysiert. Je mehr vergleichbare Immobilien vorhanden sind, desto genauer ist die Bewertung. - Sachwertverfahren:
Formel: Verkehrswert = Bodenwert + (Baukosten – Altersabschlag)
Der Bodenwert wird anhand des Bodenrichtwerts bestimmt. Hinzu kommen die Baukosten der Immobilie, von denen ein Altersabschlag für Abnutzung abgezogen wird. Diese Methode wird häufig bei selbstgenutzten Häusern angewendet. - Ertragswertverfahren:
Formel: Verkehrswert = (Jahresreinertrag × Vervielfältiger) + Bodenwert
Der Jahresreinertrag entspricht den Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der Vervielfältiger wird durch Marktanalysen bestimmt und spiegelt die Rentabilität wider. Diese Methode wird vor allem bei vermieteten Immobilien genutzt.
Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, hängt von der Art der Immobilie ab. Falls der ermittelte Wert zu hoch erscheint, kann ein unabhängiges Gutachten eine alternative Bewertung liefern.