Spekulationssteuer bei Immobilien – Alles, was Sie dazu wissen müssen

Spekulationssteuer Immobilie
So berechnest du die Spekulationssteuer bei Immobilien

Auf den Gewinn von privaten Geschäften in Deutschland wird die sogenannte Spekulationssteuer erhoben. Auch auf Immobilien kann diese Spekulationssteuer erhoben werden. Was sie dazu wissen müssen und wie Sie sie umgehen können.

Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Spekulationssteuer?

Verkaufen Sie private Wirtschaftsgüter, dazu gehören zum Beispiel Immobilien oder Oldtimer, erhebt der Staat die Spekulationssteuer. Dieser Steuersatz wird auf die Summe, die als Gewinn hervorkommt, geltend gemacht.

Die Spekulationssteuer fällt an beim Verkauf von Immobilien, die sich im Privatvermögen befinden. Laut §23 EstG handelt es sich hierbei um ein „privates Veräußerungsgeschäft“, auf dessen Gewinn man die Einkommensteuer zahlen muss. „Diese Einkommenssteuer nennt man auch Spekulationssteuer“; sagt Luca Niedenthal, Immobilien-Experte. Diese Steuer soll die Spekulation mit knappen Gütern wie Immobilien regulieren.

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, kann also die Spekulationssteuer fällig werden. In diesem Artikel klären wir, ab wann der Steuersatz greift und wie hoch die Spekulationssteuer für den Einzelnen ausfallen kann. Somit können Sie sich ein Bild der Kosten machen, die während des Prozederes eines unter anderen auf Sie zukommen. 

Ob Sie überhaupt die Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu im Verlauf des Artikels mehr. Wir können Sie aber schon mal beruhigen: Die Spekulationssteuer muss nicht immer gezahlt werden. Auf mehreren Wegen lässt sich die Spekulationssteuer umgehen.

Der Steuersatz der Spekulationssteuer für Immobilien ist nirgendwo pauschal festgehalten, da er für jede Person individuell errechnet wird. Kommt es für Sie zu einem Hausverkauf, wird die Spekulationssteuer auf den Nettogewinn erhoben. Um die Spekulationssteuer zu berechnen, schaut sich das zuständige Finanzamt also den Nettogewinn aus dem Hausverkauf an, sowie die Steuerklasse des Verkäufers. Umso höher beide Variablen, desto mehr Steuerabgabe wird fällig. Dabei kann die Spekulationssteuer eine Höhe von in der Regel 30 Prozent bis hin zu 45 Prozent des verzeichneten Gewinns betragen.

Ein Tipp: Nachvollziehbare Reparaturen und Sanierungsarbeiten am Haus lassen sich von der Endsumme runterrechnen. Machen Sie sich also eine Liste mit Punkten und sammeln Sie Rechnungen, die von dem Gewinn abgezogen werden können. Dadurch kann meist noch eine Menge Geld einspart werden.

Die Höhe der Spekulationssteuer wird anhand Ihrer Steuerklasse und dem Gewinn des Hausverkaufs, individuell für Sie errechnet. Die Höhe der Spekulationssteuer liegt in Deutschland im Durchschnitt bei 30 %, Sie kann aber bis zu 45 % des erwirtschaften Gewinns betragen.

Wie umgehe ich die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Kann ich die Spekulationssteuer umgehen? – Wenn diese Frage nun in Ihren Kopf herumschwirrt, denn sollten Sie nun gut aufpassen. Hier zeigen wir Ihnen die Sachverhalte auf, mit denen Sie vielleicht auch Ihre Spekulationssteuer umgehen können.

Ob Sie überhaupt die Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt von dem Zeitpunkt ab, an dem Sie eine Immobilie verkaufen. Es lohnt sich also für viele Verkäufer, mit der Unterschrift etwas zu warten.

Spekulationsfrist bei Immobilien in Deutschland: Erbe und Neubau

Zuerst sollten Sie ein Auge auf die Spekulationsfrist werfen.
Nun gut, was ist also die Spekulationsfrist genau? Die Spekulationsfrist beschreibt den Zeitraum, in dem die Spekulationssteuer erhoben wird. Sie kann effektiv darüber entscheiden, ob Sie nach dem Verkauf einer Immobilie die Abgabe der Spekulationssteuer leisten müssen.

Bei manchen Wirtschaftsgütern, wie Oldtimern, dauert die Spekulationsfrist beispielsweise ein Jahr. Bei Immobilien hat Sie eine Länge von zehn Jahren. Mit dem Ablauf der Spekulationsfrist sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

Danach können Sie Ihr Haus steuerfreu – also ohne die Abgabe von bis zu 45 Prozent – weiterverkaufen. Deshalb lohnt es sich oft, den Zeitpunkt des Verkaufs etwas nach hinten zu verschieben, wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde. Was bei einer Eigennutzung passiert, erfahren Sie direkt im nächsten Abschnitt.

Die Spekulationsfrist beschreibt den Zeitraum, in der die Spekulationssteuer erhoben werden kann. Die Spekulationsfrist bei Immobilien beginnt an dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde und endet nach zehn Jahren. Bei einer ausschließlichen Eigennutzung der Immobilie muss die Steuer nicht gezahlt werden.

Spekulationsfrist Immobilien Erbe

In den meisten Fällen liegt nach Vererbung einer Immobilie keine Eigennutzung vor. Müssen Sie als Erbe nun die Frist abwarten, um die Spekulationssteuer bei Verkauf umgehen zu können? „Diese Frage beschäftigt unsere Kunden immer wieder“, betont Luca Niedenthal. Wir können hier aber Entwarnung geben: „In Deutschland ist der Erbe eines Hauses ein Rechtsnachfolger und kein Käufer“, sagt der Immobilien-Experte. Wollen Sie also ein geerbtes Haus verkaufen, fällt diese Steuer oftmals nicht an. Der Beginn der Spekulationsfrist bei Immobilien aus einem Erbe ist der Tag, an dem der Erbnachlass das Haus gekauft hat. 

Spekulationsfrist Immobilien Neubau

Bei einem Neubau einer Immobilie besteht kein pauschaler Kaufzeitpunkt für das Haus. Doch leider ist das kein Grund, der die Spekulationssteuer aus dem Radar fallen lässt. Wann beginnt also in diesem Fall die Spekulationsfrist für Sie? „Bei einem Neubau beginnt die Spekulationsfrist an dem Tag, an dem Sie den Kaufvertrag für das Grundstück erwerben“, sagt Niedenthal. Auch hier endet die Spekulationsfrist nach Ablauf der zehn Jahre.

Eigennutzung der Immobilie

In den meisten Fällen wird die Spekulationssteuer bei Immobilien durch Eigennutzung umgangen. Denn bei der Eigennutzung von Immobilien fällt der Steuersatz gar nicht erst an, deswegen spielt die Frist hier meistens keine Rolle.

Sie können die Spekulationsfrist von 10 Jahren durch Eigennutzung auch verkürzen. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt, so wird die Steuer nicht geltend gemacht. Das Finanzamt sieht den Verkauf damit nicht als privates Veräußerungsgeschäft an. Dies ist eines der häufigsten Gründe für das Wegfallen der Spekulationssteuer.

Fazit: Spekulationssteuer Immobilien

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Wirtschaftsgüter gewinnbringend weiterverkauft werden. Sie kann zwischen 30 und 45 Prozent des erwirtschaften Gewinns betragen. Sie lässt sich aber umgehen. Bei vorheriger Eigennutzung der Immobilie von drei Jahren können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Wurde die Immobilie hingegen vom Verkäufer vermietet, muss die Spekulationsfrist erfüllt sein, um die Spekulationssteuer beim Weiterverkauf zu vermeiden.  Die Spekulationsfrist beschreibt den Zeitraum, in der die Spekulationssteuer erhoben werden kann und liegt bei zehn Jahren.

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