Ob Sie die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf umgehen können, hängt von mehreren Faktoren ab.
Wird Ihnen der Steuersatz geltend gemacht, wird dieser individuell nach Ihrer Steuerklasse sowie dem Verkaufspreis der Immobilien berechnet. Dafür zuständig ist ihr Finanzamt. Die Spekulationssteuer kann im Maximalfall bis zu 45 % des netto Verkaufspreises betragen.
Welche Tricks gilt es also zu nutzen, um die Spekulationssteuer zu umgehen? In diesem Artikel klären wir die klassischen Wege und thematisieren zudem auch Insider Tipps.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Spekulationssteuer umgehen: die Klassiker
- Eigennutzung: Die Spekulationssteuer kann bei Eigennutzung der Immobilie umgangen werden. Dabei muss das Haus, mindestens zwei Jahre vor dem Hausverkauf sowie im selben Jahr dessen, selbst genutzt wurden sein. Trifft das für Sie zu, dann wird für Sie die Spekulationssteuer nicht fällig.
- Spekulationsfrist: Was aber machen, wenn die Immobilie vermietet wurde oder leer stand? In dem Fall lässt sich die Spekulationssteuer durch den Verfall der Spekulationsfrist umgehen. Was aber ist die Spekulationsfrist? – Sie beschreibt einen Zeitraum von zehn Jahren. Dieser startet am Tag, an dem der Verkäufer das Haus gekauft hat. Nach zehn Jahren in seinem Besitz verkauft er das Haus steuerfrei weiter.
3 Objekt Regel: hierbei gibt es jedoch eine Ausnahme. Ist es das dritte Objekt, welches im Zeitraum von fünf Jahren verkauft wurde, so wird der Verkauf trotzdem besteuert. Der Grund dafür, unser Rechtsstaat sieht eine derartige Anzahl an geschäftlichen Vorgänge als gewerbliche Tätigkeit an. Folglich muss bei so einem Sachverhalt meist auch die Gewerbesteuer gezahlt werden.
In einem Fall von beruflich bedingten / privaten Umzügen hat der Gerichtsfinanzhof jedoch schon einmal eine Ausnahme dieser Regelung ausgesprochen.
Spekulationssteuer tricks: Mietkauf, Vorvertrag & reinvestieren
Spekulationssteuer umgehen Mietkaufvertrag
Haben Sie Ihre Immobilie nicht selbst genutzt oder dauert es noch lange bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist, denn ist das Aufsetzen eines Mietkaufvertrags für sie sinnvoll.
Schließen Sie einen Mietkaufvertrag richtig, dann sparen Sie auch hier Steuern. Das Prinzip dabei ist ziemlich simpel. Allerdings sollte beim Vorgehen rechtliche Hilfe eingeholt werden. Es muss ein spezieller Vertrag aufgesetzt werden.
Mit den Aufsätzen eines Mietkaufvertrages mietet der zukünftige Käufer des Hauses zunächst die Immobilie. Nach einem vereinbarten Zeitraum ist er verpflichtet, dieses Haus zu erwerben. Eine Alternative hierzu ist der Optionskauf, dieser lässt dem potenziellen Käufer die Kaufentscheidung offen.
Die zu zahlende Miete wird mit der Kaufsumme der Immobilie verrechnet. Was überbleibt, ist eine geringere Endsumme. Von ihr geht ein kleinerer Steuersatz aus. Es kann auch durchaus der komplette Betrag als Miete geltend gemacht werden.
Alternativ kann ein Mietkaufvertrag auch bis zum Ablauf der Spekulationsfrist gültig sein.
In einem solchen Fall ist der Verkauf nun komplett steuerfrei.
Bis zum Zeitpunkt des Hausverkaufs darf der zukünftige Käufer den Verkäufer keine Anzahlung zukommen lassen.
Auch darf kein Kaufpreis Anteil überwiesen werden.
Spekulationssteuer Vorvertrag
Umgehen Sie die Spekulationssteuer mit einem Vorvertrag. Ein Vorvertrag wird notariell beuhrkundigt. Er wird zwischen Käufer und Verkäufer, bereits vor dem Kauf des Hauses, aufgesetzt. Mit dieser Unterlage verpflichtet sich der vorerst potentielle Käufer zu einem zukünftigen Immobilien Kauf.
Möchten Sie Ihr Haus verkaufen ohne dass die Spekulationsfrist erfüllt ist, können Sie diesen Vorvertrag schließen. In ihm ist festgehalten, dass der Käufer die Immobilie zu einem Punkt kauft, der außerhalb dieser Spekulationsfrist liegt.
Nach Vervollständigung der Zehnjahresfrist findet der Verkauf statt. Dem Verkäufer des Hauses bietet dieser Vorvertrag Sicherheit.
Gewinn aus Immobilienverkauf reinvestieren
Wie sieht es aber aus, wenn sie Gewinne aus einem Immobilienverkauf reinvestiert an. Fällt hierbei die Spekulationssteuer an? Wenn Sie neue Investments durch Anschreibungen oder Werbekosten in Ihrer Steuererklärung an anderer Stelle geltend machen, können Sie sich so Teile der Spekulationssteuer ersparen.
Kaufen Sie zum Beispiel mit dem Gewinn aus dem Hausverkauf für ihre Tischlerei eine neue Maschine, dann können Sie diese Anschaffung verrechnen.
Spekulationssteuer umgehen Grundstück
Bei einem Grundstück gelten nahezu dieselben Regeln, wie bei einem Hausverkauf. Das Grundstück kann erst dann Spekulation steuerfrei verkauft werden, nachdem es im selben Jahr sowie die beiden zuvor selbst genutzt wurde. Zudem greift auch hier die Spekulationsfrist von zehn Jahren.
Bei einem unbebauten Grundstück sieht dies allerdings anders aus. Nach einem Urteil vom Bundesfinanzhofs nach (BFH, Urt. v. 25.05.2011 – IX R 48/10), hat die Frist keine Bedeutung. Auch nach Erfüllung des Zeitraums muss die Steuer abgetreten werden. Dieses Urteil soll noch einmal bekräftigen, dass Steuervorteile nur bei Eigennutzung gültig gemacht werden können. Bei einem unbebauten Grundstück ist das jedoch nicht der Fall. Stellen Sie ein Wohnwagen ab oder bauen Sie ein Zelt auf.
Spekulationssteuer bei Zweitwohnsitz.
Nutzen Sie die zu Verkauf der Immobilie als ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung, so gilt dies auch als Eigennutzung.
Der Gesetzgeber sieht in einem Wohnzweck nicht nur den Hauptwohnsitz eines Steuerzahlers (23 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Spekulationsfrist bei Schenkung
Fragen Sie sich nun was mit der Spekulationsfrist bei einer Schenkung passiert? Die Antwort ist einfach. Bei einer Schenkung wird kein Kaufvertrag geschlossen. Der Zeitraum von zehn Jahren, begonnen am Zeitpunkt zu dem der Vorbesitzer das Haus gekauft hat. Haben Sie ein Haus geschenkt bekommen und wollen dies nun weiter verkaufen, können Sie sich den Neubeginn der Spekulationsfrist also sparen.
