Eine Eigenbedarfskündigung ist nur in bestimmten Fällen erlaubt. Sie müssen sich an gesetzliche Vorgaben halten, da Sie sonst riskieren, Ihren Mietern einen Schadensersatz zahlen zu müssen. Um das zu vermeiden, informieren wir Sie hier über Fristen und Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf
Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung eine Angelegenheit, die individuell zu prüfen ist. Doch kündigen Sie für Eigenbedarf, gibt es einige Gründe, die diese Art von Kündigung rechtfertigen. Typischerweise gehört eine Veränderung der persönlichen Lebensumstände, die eine Verkleinerung oder Vergrößerung der Wohnfläche berechtigen, dazu. Das können verschiedene Veränderungen sein, wie zum Beispiel:
- eine Scheidung
- eine Schwangerschaft
- Einzug von Pflegepersonal oder Angehörigen, die die Pflege übernehmen
- Jobwechsel
- Studium (auch von Kindern)
Welche Gründe gelten nicht für eine Eigenbedarfskündigung?
In den meisten Situationen kann juristisch eine Eigenbedarfskündigung einfach rechtfertigt werden. Aber es gibt mehrere Situationen, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarf schwer oder gar nicht durchgesetzt werden kann. Bei einer gewerblichen Nutzung kann es zum Beispiel zu Schwierigkeiten kommen. Denn streng gesehen handelt es sich hier nicht um eine Eigennutzung. Nur im Einzelfall ist eine Eigenbedarfskündigung möglich. Dafür müssen Sie allerdings nachweisen, dass es für Sie schwerwiegende Nachteile hat, das Mietobjekt nicht gewerblich zu nutzen.
Ein weiterer Grund, der noch nicht komplett juristisch geregelt ist, ist die Präsenz einer Baustelle in Ihrer aktuellen Wohnimmobilie. Je nach Größe und zeitlicher Länge der Beeinträchtigung durch die Baustelle ist individuell zu prüfen, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtens ist.
Vorbeugend wegen Eigenbedarf kündigen ist nicht erlaubt. Um diese Art von Kündigung durchzusetzen, muss der Eigenbedarf bereits gegeben sein.
Zweitwohnsitz
Möchten Sie Ihr Mietobjekt in einen Zweitwohnsitz umwandeln, dürfen Sie in seltenen Fällen auch hier wegen Eigenbedarf kündigen. Es ist nicht ganz ausgeschlossen, wird aber von den Gerichten sehr genau geprüft. Daher sollten Sie triftige Gründe nachweisen können und nachvollziehbar erklären. Besitzen Sie mehrere Mietobjekte, die für einen Zweitwohnsitz in Frage kommen, müssen Sie abwägen, für welchen Mieter ein Auszug die geringsten Konsequenzen hätte.
Eigenbedarfskündigung: Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?
Sie dürfen Ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie selbst oder Familienangehörige in die Immobilie einziehen sollen. Außerdem müssen Sie, wie im § 573 des BGB festgelegt, den Eigenbedarf nachweisen.
Falls Sie schon vor Abschluss des Mietvertrages wissen, dass Ihre Immobilie zu einem gewissen Zeitpunkt von Ihnen selbst oder anderweitig genutzt werden soll, haben Sie die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Frist festzulegen. So läuft der Mietvertrag einfach aus und eine Kündigung ist nicht nötig.
Nahe Verwandte
Sie dürfen nicht für alle Familienmitglieder Eigenbedarf anmelden und Ihren Mietern kündigen. Für eine Eigenbedarfskündigung müssen Sie entweder selbst in Ihre Immobilie einziehen oder nahe Verwandte. Das sind Ihre Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Großeltern.
Entfernte Verwandte
Für entfernte Verwandte dürfen Sie in den meisten Fällen keinen Eigenbedarf anmelden. Zu den entfernten Verwandten gehören:
- Onkel und Tanten
- Cousins und Cousinen
- Großnichten und -neffen
- geschiedene Ehegatten
- Eltern des Lebenspartners
- Kinder des Lebensgefährten
- Patenkinder
- Schwager und Schwägerin
Allerdings kann es hier auch Ausnahmen geben. Bei besonders engen Verhältnissen kann vom Gericht eine Eigenbedarfskündigung erlaubt werden. Dafür müssen Sie aber entsprechende Beweise liefern.
Sollten Sie nicht alleiniger Besitzer des Mietobjektes sein, sondern einer Erbengemeinschaft angehören, können Sie trotzdem Eigenbedarf anmelden. Dafür müssen sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einig sein.
Eigenbedarf: Personen außerhalb der Familie
Auch für Personen außerhalb der Familie ist eine Eigenbedarfskündigung möglich. Dafür muss die Person aber Teil des Haushaltes sein und mit dem Vermieter leben. Das trifft zum Beispiel auf Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners zu.
Eigenbedarf ankündigen
Für Ihre Mieter bedeutet die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf, dass ein neues Mietobjekt gefunden werden muss. Sowohl für Sie als auch für den Mieter sollten Sie also rechtzeitig darüber informieren und die Gründe erklären. Suchen Sie zuallererst ein persönliches Gespräch, um Ihre Mieter über die Situation aufzuklären und Ihre Beweggründe zu schildern. Anschließend ist ein Kündigungsschreiben nötig. Dabei wichtig sind eine korrekte Vorgehensweise und die Klärung und Einhaltung von Formalitäten.
Das Kündigungsschreiben
Wie für jede andere Art von Kündigung müssen Sie hier auch ein Schreiben aufsetzen. In diesem sollten Sie die Gründe und Gesamtsituation detailliert und nachvollziehbar darstellen. Besitzen Sie eine andere Immobilie, erklären Sie aus welchen Gründen Sie diese nicht nutzen können. Darüber hinaus müssen Sie Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht (§ 574 BGB) hinweisen.
Eigenbedarfskündigung: Fristen
Das Kündigungsschreiben beinhaltet ebenfalls den zeitlichen Aspekt. Je nach Länge der Mietdauer ändert sich auch die Länge der Kündigungsfrist. Diese sind im BGB § 573c festgelegt.
Liegt die Mietdauer bei unter fünf Jahren, ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren, erhöht sich die Frist auf sechs Monate. Und bei über acht Jahren Mietdauer, sind es neun Monate Kündigungsfrist.
Das Kündigungsschreiben muss spätestens zum dritten Werktag des laufenden Monats beim Mieter eingehen. Sonst fängt die Frist erst ab dem darauffolgenden Monat an.
Halten Sie sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben kann der Mieter einen Schadensersatz von Ihnen verlangen.
Sonderregelungen bei der Eigenbedarfskündigung
Bei der Kündigung von Eigenbedarf gibt es Fälle mit Sonderregelungen. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung und wenn Sie mit dem Mieter in einem Zweifamilienhaus wohnen, ändern sich die Formalitäten.
Kauf einer vermieteten Wohnung
Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, dann gilt eine Sonderregelung bei der Eigenbedarfskündigung. Denn nach der Übertragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gilt eine Sperrfrist von drei Jahren nach § 577a des BGB. Je nach Bundesland kann die Sperrfrist sogar länger sein. Erst nach Ablauf dieser Frist können Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen.
Diese Sperrfrist gilt allerdings nicht, wenn die Immobilie Ihr erstes Eigentum ist und Sie zuvor in einer Mietwohnung gewohnt haben. Dann ist der Wunsch, in der eigenen Immobilie zu wohnen, ausreichend, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen.
Zweifamilienhaus: Eigenbedarfskündigung ohne Nachweis
Wohnen Sie mit Ihrem Mieter in einem Zweifamilienhaus, gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht (§ 573a des BGB). In dem Fall müssen Sie kein berechtigtes Interesse nachweisen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist nochmal um drei Monate. Auch wenn Sie nur einen Teil Ihres Objektes oder ein einzelnes Zimmer vermieten, können Sie von dem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen.
Was tun, wenn der Mieter nicht auszieht?
Haben Sie rechtmäßig und formal korrekt wegen Eigenbedarf gekündigt, aber Ihr Mieter zieht nicht aus, können Sie einen Räumungsanspruch gerichtlich titulieren lassen. Voraussetzung dafür ist auch, dass kein Härtefall für den Mieter besteht. Mit einem gerichtlichen Urteil oder Beschluss ist es dann möglich, einen Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen zu lassen. Für die Räumungsklage, durch die Sie dann den Räumungstitel erhalten, ist das Amtsgericht der Stadt oder des Bezirkes, in dem die Wohnung liegt, zuständig. Zunächst müssen Sie die Kosten, die je nach Gegenstandswert vom Gericht festgelegt werden, vorstrecken. Zum Schluss werden diese und die Kosten des gegnerischen Anwaltes, dann dem Unterlegenen auferlegt.
In unserem Immobilienratgeber finden Sie noch weitere Beiträge mit hilfreichen Informationen:
