Eine Erbengemeinschaft ist etwas, das sich automatisch bildet. Denn wenn ein geliebter Mensch stirbt und eine Immobilie hinterlässt, kann dies neben Trauer auch viele Fragen aufwerfen:
Wer besitzt nun das Haus?
Wie wird es verwaltet? Und was passiert, wenn einer der Erben im Haus wohnen möchte?
Wie verkauft man das Haus, wenn es zur Erbmasse gehört?
Der Umgang mit solch einer Situation erfordert Fingerspitzengefühl, klare Kommunikation und ein gutes Verständnis der Rechtslage. Und da greift dann das Prinzip der Erbengemeinschaft.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn ein Erblasser stirbt und mehrere Erben vorhanden sind. Diese Erben bilden gemeinschaftlich die Erbengemeinschaft, die das Erbe verwaltet und über dessen Verwendung entscheidet.
Allerdings gilt zu beachten, dass ein Erbe dabei sowohl eine Person als auch eine juristische Einheit sein kann.
Wem gehört die Immobilie?
Im Rahmen dieser Gemeinschaft gehört eine Immobilie – wie zum Beispiel ein Haus – allen Erben gemeinsam. Jeder Erbe hält einen Anteil an der gesamten Erbmasse, inklusive der Immobilie. Und die Größe des Anteils richtet sich nach dem im Testament festgelegten Erbteil.
Allerdings hat kein Erbe die alleinige Entscheidungsgewalt über die Immobilie. Da alle Personen oder juristischen Einheiten alle Entscheidungen gemeinschaftlich treffen müssen.
Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft
Wenn kein Erbe der Erbengemeinschaft die Immobilie selbst nutzen möchte, ist ein Verkauf oft die naheliegendste Option in einer Erbengemeinschaft. Daher gilt grundsätzlich: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Dadurch wird der Prozess schnell zeit- und arbeitsintensiv.
Dabei ist es wichtig, den richtigen Marktwert für die Immobilie zu ermitteln und einen Käufer zu finden, der bereit ist, diesen Preis zu zahlen. Denn eventuell auftretende Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft können den Verkaufsprozess verlangsamen oder sogar zum Stillstand bringen.
In der Praxis setzten Erben gerne einen Makler als Zwischenperson ein, um den Verkauf der Immobilie zu erleichtern. Denn ein guter Makler erspart der Erbengemeinschaft nicht nur eine Menge Arbeit durch Besichtigungen, Verkaufsgespräche und Buchhaltung. Sondern kann die Immobilie auch zu einem besseren Preis verkaufen. Somit gibt es mehr Geld für den einzelnen Erben.
Allerdings sollten Sie beachten, dass beim Hausverkauf Steuern anfallen. Um welche es sich handelt, können Sie in unserem Beitrag Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an? nachlesen.
Erbengemeinschaft: Ein Erbe möchte nicht verkaufen
Im schlechtesten Fall ist sich die Erbengemeinschaft uneinig darüber, wie das Haus genutzt werden soll. Beispielsweise wenn ein Erbe den Verkauf blockiert, obwohl die anderen Erben die gemeinsame Immobilie gerne abgeben möchten.
In diesem Fall gibt es mehrere Möglichkeiten, wie damit innerhalb der Erbengemeinschaft umzugehen ist:
Abschichtung
Eine Möglichkeit ist die Abschichtung. Dabei verzichtet ein Miterbe gegenüber den anderen Erben auf seine Rechte und Pflichten aus der Erbengemeinschaft, oft gegen eine finanzielle Entschädigung. Der Vorteil der Abschichtung ist, dass das Erbe auf diese Weise ohne Gerichtsverfahren aufgeteilt werden kann und dennoch jeder seinen Anteil am Nachlass bekommt. Aber der Nachteil ist, dass alle Erben zustimmen müssen.
Auszahlung
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Erbe, der das Haus behalten möchte, die anderen Erben auszahlt. Das bedeutet, er kauft den anderen ihren Anteil an der geerbten Immobilie ab. Die Miterben können sich einfach auszahlen lassen und erhalten ihren Anteil am Haus in „Bar“.
Wie hoch der Betrag ist, hängt vom Wert der Immobilie und dem Anteil des jeweiligen Erben am Erbe ab. In diesem Fall wird das Eigentum an der Immobilie auf den auszahlenden Erben übertragen und die Erbengemeinschaft ist aufgelöst.
Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung erzielt werden kann, kann ein Miterbe eine
Teilungsversteigerung beantragen. Bei einer Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös unter den Miterben aufgeteilt. Dies ist jedoch oft die letzte Option, da eine Versteigerung in der Regel einen geringeren Erlös erzielt als ein regulärer Verkauf und zusätzliche Kosten mit sich bringt. Zudem kann eine Teilungsversteigerung zu weiteren Konflikten unter den Erben führen.
Mehr dazu können Sie hier nachlesen: Teilungsversteigerung: Notlösung bei Erbengemeinschaft oder Scheidung?
Rechte und Pflichten in der Erbengemeinschaft
In einer Erbengemeinschaft haben die Mitglieder bestimmte Rechte und Pflichten, die es zu beachten gilt. Diese gelten für den allgemeinen Umgang miteinander. Zudem gelten sie auch für spezielle Aspekte wie die Grundsteuer und Reparatur- und Instandhaltungskosten.
Rechte
- Mitbestimmungsrecht: Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft hat das Recht, bei Entscheidungen rund um die Immobilie mitzubestimmen. Kein Erbe kann ohne Zustimmung der anderen Erben handeln.
- Nutzungsrecht: Grundsätzlich hat jedes Mitglied das Recht, die
gemeinsame Immobilie zu nutzen. Allerdings muss diese Nutzung mit den anderen Erben abgesprochen werden. - Informationsrecht: Alle Mitglieder haben das Recht, über alle Belange der Gemeinschaft informiert zu werden.
- Recht auf Auseinandersetzung: Außerdem hat jede Person oder Einheit das Recht, die Auflösung der Erbengemeinschaft zu fordern. Infrage kommen hierfür, wie oben erwähnt, eine Auszahlung, eine Abschichtung oder eine Teilungsversteigerung der Immobilie.
Pflichten
- Verwaltungspflicht: Die Erben müssen das Erbe gemeinsam verwalten. Außerdem müssen sie sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Alle damit verbundenen Kosten werden auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt.
- Gemeinsame Haftung: Die Gemeinschaft haftet gemeinsam für die Schulden des Erblassers. Dies kann auch Auswirkungen auf die Immobilie haben.
Grundsteuer in der Erbengemeinschaft
Die Grundsteuer für ein Haus muss auch in einer Erbengemeinschaft gezahlt werden. Dementsprechend fällt diese Pflicht auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft. Wie die Grundsteuer aufgeteilt wird, hängt von den Anteilen der einzelnen Erben am Nachlass ab. Wenn beispielsweise drei Erben jeweils ein Drittel des Erbes besitzen, wäre jeder für ein Drittel der Grundsteuer verantwortlich.
Reparatur- und Instandhaltungskosten am Haus
Die Instandhaltung der Immobilie ist eine der wichtigsten Aufgaben der Erbengemeinschaft. Denn alle notwendigen Reparatur- und
Instandhaltungskosten, die an der geerbten Immobilie anfallen, müssen von den Mitgliedern der Erbengemeinschaft getragen werden. Diese Kosten müssen entsprechend den Anteilen der Erben an der Erbmasse aufgeteilt werden.
Hierbei ist zu beachten, dass die Kosten für die Instandhaltung nicht nur die direkten Reparaturkosten umfassen, sondern auch Kosten für die Erhaltung des Werts der Immobilie, etwa Renovierungskosten.
Wichtig: Auch für den Fall, dass ein Erbe im Haus wohnt, gilt die Kostenbeteiligung für Reparatur und Instandhaltung.
Erbengemeinschaft: Ein Erbe wohnt im Haus
Falls ein ein Erbe im Haus der Erbengemeinschaft wohnt, kann dies zu weiteren Herausforderungen führen. Grundsätzlich gilt auch hier: Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft hat das Recht, die gemeinsame Immobilie zu nutzen. Jedoch muss sich eine faire Aufteilung der Nutzung geeinigt werden, wenn zwei Erben im Haus wohnen. Dies könnte bedeuten, dass sie sich die Wohnfläche teilen oder bestimmte Zeiten für die Nutzung festlegen. Aber es ist wichtig, dass alle Entscheidungen in Bezug auf die Nutzung der Immobilie einvernehmlich getroffen werden, um Konflikte zu vermeiden.
Zudem kann es sinnvoll sein, einen Mietvertrag zwischen den Erben und der Erbengemeinschaft aufzusetzen, um die Rechte und Pflichten aller Beteiligten zu klären.
Hausverkauf, wenn ein Erbe im Haus wohnt
Jeder Erbe ist dazu berechtigt, die Auflösung der Erbengemeinschaft und somit den Verkauf der Immobilie zu fordern. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob ein Erbe im Haus wohnt oder nicht.
Der Verkauf der Immobilie erfordert jedoch die Zustimmung aller Erben. Wenn ein Erbe, der im Haus wohnt, den Verkauf ablehnt, kann der Verkauf nicht ohne Weiteres durchgeführt werden.
Vorsorge schaffen: Streit in der Erbengemeinschaft verhindern
Eine gute Vorsorge kann vielen Konflikten in Erbengemeinschaften vorbeugen. Um Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft zu vermeiden, können Sie folgende Maßnahmen ergreifen:
- Testament oder Erbvertrag: Durch genaue Festlegung der Erbverteilung können potenzielle Konflikte vermieden werden.
- Vermächtnis: Eine bestimmte Immobilie kann gezielt einer Person zugeschrieben werden, um sie aus der allgemeinen Erbmasse herauszuhalten.
- Schenkung zu Lebzeiten: Durch Schenkungen können Teile des
Vermögens bereits zu Lebzeiten an die gewünschten Personen übertragen werden, wodurch sie nicht zur Erbmasse gehören. - Klare Kommunikation: Offene Gespräche mit potenziellen Erben über die geplanten Maßnahmen können Missverständnisse und Konflikte verhindern.
- Professionelle Beratung: Die Hinzuziehung von Experten wie Anwälten oder Notaren kann helfen, die beste Strategie zur Vermeidung von Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft zu erarbeiten.
Fazit: Immobilien in der Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft und die Verwaltung einer gemeinsamen Immobilie kann schnell Streitigkeiten hervorrufen. Denn die Erben teilen sowohl Rechte als auch Pflichten. Zudem müssen sie gemeinsame Entscheidungen treffen. Außerdem erfordert der Verkauf eines Hauses innerhalb einer Erbengemeinschaft eine einstimmige Entscheidung aller Erben und kann sich als komplex erweisen. Und zwar besonders dann, wenn ein Erbe im Haus wohnt.
Ungeachtet der Herausforderungen bietet eine Erbengemeinschaft auch Möglichkeiten, ein gemeinsames Erbe zum Wohle aller Beteiligten zu verwalten und zu nutzen. Denn eine einvernehmliche Lösung führt in den meisten Fällen zu einem höheren Erlös für alle Miterben. Mit guter Kommunikation, klaren Absprachen und gegebenenfalls professioneller Unterstützung, kann die Verwaltung und der Verkauf einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft erfolgreich gemeistert werden.
Es ist wichtig, sich über die spezifischen Anforderungen und möglichen Fallstricke im Rahmen einer Erbengemeinschaft bewusst zu sein und gegebenenfalls rechtliche oder professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um den Prozess reibungslos und fair zu gestalten.
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