Haus auf Rentenbasis verkaufen - wie funktioniert das?
Das Haus auf Rentenbasis zu verkaufen ist eine Möglichkeit, die eigene Rente aufzustocken, ohne dass Sie dafür Ihre geliebte Immobilie verlassen müssen. Wie das genau funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und weitere wichtige Informationen rund um den Hausverkauf auf Rentenbasis, fassen wir in diesem Beitrag für Sie zusammen.
Das Haus auf Rentenbasis zu verkaufen ist eine Möglichkeit, die eigene Rente aufzustocken, ohne dass Sie dafür Ihre geliebte Immobilie verlassen müssen. Wie das genau funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und weitere wichtige Informationen rund um den Hausverkauf auf Rentenbasis, fassen wir in diesem Beitrag für Sie zusammen.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Table of Contents
Was ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis?
Verkaufen Sie Ihr Haus auf Rentenbasis, dann nennt sich das oft auch Immobilienrente. Bei einem klassischen Hausverkauf bekommen Sie den Verkaufspreis auf einen Schlag ausgezahlt. Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis erhalten Sie die Summe in regelmäßigen Raten. Ob der Verkäufer diese monatlich, quartalsweise oder jährlich auszahlen wird, halten Sie beim Verkauf im Vertrag fest.
Haus verkaufen auf Rentenbasis: Wie funktioniert das?
Der Hausverkauf auf Rentenbasis bringt einige Besonderheiten mit sich. Der Ablauf ist im Vergleich zum klassischen Verkauf anders. Besonders bei dem Verkaufspreis, der potenziellen Zielgruppe von Käufern und der Laufzeit der Rentenzahlung gibt es einiges zu beachten. Denn verkaufen Sie Ihr Haus auf Rentenbasis, muss vorher im Vertrag geregelt werden, ob es sich um eine Leib- oder Zeitrente handelt. Und wenn Sie ein Wohnrecht behalten wollen, dann schlägt sich dies auf den Verkaufspreis Ihrer Immobilie aus.
Umgangssprachlich wird es Wohnrecht genannt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist es im Paragraphen 1093 als Wohnungsrecht betitelt. Dieser Paragraph legt fest, dass eine Person, so weit es vertraglich geregelt ist, das Recht hat, eine Immobilie zu bewohnen. Außerdem hat die Person das Recht, die eigene Familie oder die zur Pflege erforderlichen Personen aufzunehmen.
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Der Unterschied von Leib- und Zeitrente
Haben Sie Ihren Käufer gefunden, dann ist der nächste Schritt, sich auf ein Laufzeitmodell zu einigen. Davon gibt es zwei: die Leibrente und die Zeitrente.
Die Leibrente ist der Begriff dafür, dass die Immobilienrente bis an das Lebensende des Verkäufers gezahlt wird. Einigen Sie sich auf dieses Modell, gehen Sie als Verkäufer sicher, dass Sie bis zu Ihrem Lebensende Raten gezahlt bekommen. Für den Käufer birgt die Leibrente allerdings ein gewisses Risiko. Denn leben Sie als Verkäufer länger als statistisch angenommen, könnte der Käufer eventuell mehr zahlen, als die Immobilie eigentlich wert ist.
Dadurch, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und ihm die Immobilie gehört, ist er auch für jegliche Instandhaltungsmaßnahmen zuständig. Auch die Kosten dafür muss er übernehmen.
Verkaufspreis der Immobilie
Für Sie als Verkäufer ist der Verkauf auf Rentenbasis eine attraktive Alternative zu einem klassischen Hausverkauf. Denn Sie erhalten kontinuierliche Einnahmen und können somit Ihre Rente aufstocken. Für den Käufer birgt es allerdings, wie schon weiter oben erwähnt, das Risiko, bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers mehr als ursprünglich geplant für die Immobilie zu zahlen. Deswegen wird vom eigentlichen Verkaufspreis der Immobilie ein Risikoabschlag abgezogen. Hinzu kommt, dass der Wert Ihrer Immobilie gemindert wird, wenn Sie ein lebenslanges Wohnrecht vertraglich festhalten.
Wenn Sie nicht wissen, wie viel Ihr Haus wert ist, können Sie es schätzen lassen. Außerdem haben wir folgenden Beiträge als Hilfestellung für Sie erstellt:
Für wen lohnt es sich, das Haus auf Rentenbasis zu verkaufen?
In der Regel lohnt sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis für ältere Menschen. Denn der Verkaufspreis richtet sich nach der restlichen Lebenserwartung des Verkäufers. Das heißt im Umkehrschluss, dass der Verkaufspreis niedriger wird, je höher die Lebenserwartung ist. Allerdings ist das nicht der einzige Grund, für den es sich lohnt, ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen.
Wenn Sie weiterhin in Ihrer vertrauten Umgebung leben wollen, aber Ihre Immobilie trotzdem zu Geld machen wollen, dann ist die Immobilienrente eine gute Möglichkeit dafür. Auch in dem Fall, dass Ihre gesetzliche Rente nicht reichen sollte, Sie keinen Erben haben oder Ihnen die Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten zu zeit- und kostenaufwendig sind, ist der Hausverkauf auf Rentenbasis ein praktischer Kompromiss.
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Was sind die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufes auf Rentenbasis?
Im Folgenden zeigen wir Ihnen die Vor- und Nachteile auf, wenn Sie Ihr Haus auf Rentenbasis verkaufen. Denn auch wenn es zuerst nach einer guten Möglichkeit klingt, in Ihrem Haus zu bleiben und Ihre Rente aufzustocken, sollten Sie die Nachteile nicht außer Acht lassen. So können Sie sich gut überlegen, ob der Hausverkauf auf Rentenbasis für Sie die richtige Lösung ist.
Vorteile
Wohnrecht
In den meisten Fällen wird vertraglich festgelegt, dass Sie als Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht haben. So können Sie auch nach dem Verkauf noch weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen und müssen nicht ausziehen.
Zuschuss zur Rente
Dadurch, dass der Verkaufspreis in Raten ausgezahlt wird, entsteht ein konstanter Geldfluss. Dieser ermöglicht es Ihnen, Ihre Rente aufzustocken.
Langfristige Absicherung
Die Immobilienrente sichert Sie langfristig ab. Je nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag erhalten Sie monatlich, quartalsweise oder jährlich eine Auszahlung. So haben Sie ein sicheres Einkommen und eine sichere Vorsorge.
Pflege
Auch wenn Sie zu einem Zeitpunkt Pflege brauchen und das nicht in Ihrer Immobilie passieren kann, erhalten Sie weiterhin die Immobilienrente. Auch wenn Sie für einen längeren Zeitraum nicht in der Immobilie wohnen.
Nachteile
Verkaufspreis
Aufgrund des Risikoabschlags und der Wertminderung durch das lebenslange Wohnrecht, wird der Verkaufspreis deutlich geringer ausfallen als bei einem klassischen Hausverkauf.
Wenige mögliche Käufer
Der Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis birgt gewisse Risiken. Das sind das lebenslange Wohnrecht und die unkalkulierbare Laufzeit. Dadurch finden Sie meistens weniger Interessenten, die bereit sind, dieses Risiko einzugehen.
Der Immobilienverkauf auf Rentenbasis ist nicht sehr bekannt und kann sich sehr komplex gestalten. Sie sollten also auf jeden Fall einen erfahrenen Immobilienmakler an Ihrer Seite haben, der Sie dabei unterstützt.
Höhere Steuern
Die Raten, also die Immobilienrente, unterliegen einer Besteuerung. Und das zusätzlich zur Besteuerung Ihrer normalen Rente. Außerdem ist zu beachten, dass Ihre zu zahlenden Steuern auf die Raten höher ausfallen, je jünger Sie sind.
Inflation
Die Immobilienrente ist anfällig für die Inflation. Das können Sie aber umgehen, indem Sie im Kaufvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbaren.
Haus verkaufen auf Rentenbasis: Wie erfolgt die Berechnung der Raten?
Da viele Faktoren einen Einfluss auf die Höhe der Immobilienrente haben, ist die Berechnung nicht so einfach. Zuallererst wird der Wert des lebenslangen Wohnrechtes ermittelt. Dafür wird die Jahresmiete mit der Höhe der geschätzten Lebensdauer des Empfängers (also des Verkäufers) multipliziert. Für den nächsten Schritt muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Denn der Wert des Wohnrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Das ergibt dann den zu verrentenden Betrag. Im letzten Schritt wird der Betrag durch den Leibrentenfaktor dividiert. Es wird also einmal durch die voraussichtliche Lebenserwartung des Empfängers geteilt. Und je nach Vertrag, wird diese Summe dann jährlich ausgezahlt. Oder durch den Anteil der Raten geteilt.
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Beispielrechnung
Um das einmal ganz einfach und in Zahlen darzustellen, hier eine Beispielrechnung mit kleinen Summen. Es wird von einem Immobilienwert von 1000 Euro ausgegangen.
Schritt 1: Wert des Wohnrechts
Die Jahresmiete beträgt 30 Euro und die geschätzte Lebensdauer des Empfängers beträgt 15 Jahre.
Daraus ergibt sich folgende Rechnung: 20 x 15 = 300
Das Wohnrecht ist also 300 Euro wert.
Schritt 2: Betrag, der zu verrenten ist
Von dem Wert der Immobilie (hier 1000 Euro) wird jetzt der Wohnrechts-Wert abgezogen:
1000 – 300 = 700
Der zu verrentende Betrag beläuft sich somit auf 700 Euro.
Schritt 3: Leibrente
Im letzten Schritt wird der Wert, der zu verrenten ist, durch die Lebenserwartung des Empfängers geteilt. Das ergibt dann folgende Rechnung:
700 / 15 = 46,667
Somit liegt die Rente, die der Käufer dem Verkäufer zahlt, bei circa 46 Euro.
Diese Rechnung ist hier vereinfacht dargestellt. Für eine genauere Berechnung und für Unterstützung sollten Sie sich an einen Makler wenden.
Unterschied: klassischer Hausverkauf und Hausverkauf auf Rentenbasis
Klassischer Hausverkauf
Hausverkauf auf Rentenbasis
Ver-
kaufs-
preis
Von dem Verkaufspreis wird nichts abgezogen. Er richtet sich nach dem Verkehrswert.
Auch hier richtet sich der Verkaufspreis nach dem Verkehrswert. Allerdings wird der Risikoabschlag abgezogen. Und auch das lebenslange Wohnrecht mindert den Wert.
Aus-
zahlung des Ver-
kaufs-
preises
Einmalige Auszahlung des Verkaufspreises.
Gestaffelt in Raten. Je nach Vereinbarungen im Vertrag geschieht das monatlich, quartalsweise oder jährlich.
Wohn-
recht
Als Verkäufer müssen Sie ausziehen, da die Immobilie frei übergeben werden muss.
Durch ein vertraglich geregeltes lebenslanges Wohnrecht darf der Verkäufer in der Immobilie wohnen bleiben.
Im Fall von Pflege
Bei deinem klassischen Verkauf sind Verkäufer und Käufer keine langfristigen Geschäftspartner. Somit hat es keinen Einfluss auf den Verkauf, falls es zu einem Pflegefall kommen sollte.
Müssen Sie aufgrund einer Pflegenotwendigkeit frühzeitig ausziehen, weil Sie zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen, dann erhalten Sie als Verkäufer weiterhin Ihre festgelegten Raten der Immobilienrente. Falls es sich um einen dauerhaften Auszug handelt, können Sie, sofern vertraglich festgelegt, eine zusätzliche finanzielle Abfindung bekommen.
Steuern
Haben Sie Ihre Immobilie eine gewisse Zeit selbst bewohnt, dann fallen keine Steuern an. Verkaufen Sie allerdings ein vermietetes Objekt, das noch nicht länger als 10 Jahre in Ihrem Besitz ist, dann müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen.
Die Immobilienrente, die Sie durch den Verkauf erhalten, ist für das Finanzamt ein “Ertragsteil”. Die Höhe der Steuern auf diesen Ertragsteil hängt von Ihrem Alter ab. Allerdings kann er maximal 18% betragen und minimal 1%.
Schwie-
rigkeit
Ein klassischer Hausverkauf ist weit verbreitet. Makler kümmern sich ständig um diese Art von Verkäufen und Verträgen. Somit können Sie getrost die Aufgabe des Hausverkaufes an einen Makler abgeben.
Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis gestaltet es sich etwas schwieriger. Zum einen gibt es weniger Interessenten. Zum anderen ist diese Art des Verkaufes nicht weit verbreitet. Zudem gibt es keine standardisierten Verträge und vieles muss individuell zwischen Verkäufer und Käufer ausdiskutiert, verhandelt und anschließend vertraglich festgehalten werden.
Umzug
Durch die einmalige Auszahlung der Verkaufssumme, können Sie direkt in ein anderes Objekt, wie zum Beispiel eine altersgerechte Wohnung, investieren, ohne auf ein Darlehen Ihrer Bank angewiesen zu sein.
Entscheiden Sie sich gegen ein lebenslanges Wohnrecht in der verkauften Immobilie, dann erhöhen sich auch die Raten der Immobilienrente. Denn in dem Fall wird keine Miete von den Raten abgezogen, da Sie nicht in der Immobilie wohnen.
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