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Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen - So wirds gemacht:

Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen, das Ziel vieler privater Immobilienverkäufer. Sie fürchten, die Spekulationssteuer. Diese lässt sich nach bestimmten Fristen aber umgehen. Wir beleuchten für Sie die ersten drei Jahre und zeigen Ihnen auf, welche Chancen Ihnen offen stehen. Schon einmal vorweg, verkaufen sie über drei Wohneigentümer in fünf Jahren, kommen Sie um die Abgabe der Spekulationssteuern nicht drumherum. Aber nur die wenigste Privatperson stoßen an diese Grenze. 

Wann also ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei:

Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen

Selbstgenutztes Wohneigentum können sie nach 2 Jahren steuerfrei verkaufen.

Wann entfällt die Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Entscheiden Sie sich ein grade gekauftes Haus wieder zu verkaufen, gibt es mehrere Szenarien, bei denen die Spekulationssteuer ausbleibt. In jeden Fall aber gilt, ob Eigennutzung oder vermietet, nach 10 Jahren endet die Spekulationsfrist und somit auch die Abgabe der Steuer. Was aber in den ersten drei Jahren gilt, bei dem Verkauf von seegestützten Wohneigentum, erfahren Sie im folgenden:

 

Spekulationssteuer: Eigennutzung 1 Jahr

Nach einer 1-jährigen Eigennutzung muss bei einem Wiederverkauf die Spekulationssteuer abgegeben werden. Eine Ausnahme gibt es jedoch. Stammt die Immobilie aus dem Erbe, lässt sich die Spekulationssteuer umgehen. Denn, das Vererben von Wohneigentum kommt keinen Kauf bzw. Verkauf gleich. Die Spekulationsfrist und die Eigennutzungsfrist beginnen zum Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.

Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung neu gebaut, betrachtet man hier den Tag des Grundstückkaufes.

Wurde das Objekt vor dem Erbe selbst bewohnt oder über 10 Jahre vermietet, kann es nun direkt verkauft werden.

 

Spekulationssteuer: Eigennutzung 2 Jahre

Bei der Frage, wann entfällt die Spekulationssteuer bei Eigennutzung, lässt sich antworten, nach 2 Jahren. Sind vom Zeitpunkt des einstigen Kaufs 2 ganze Jahre verstrichen, kann das selbstgenutzte Wohneigentum im dritten Jahr Spekulationssteuer frei verkauft werden
(§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG).

Bei einem Neubau beginnt die Spekulationsfrist zu dem Zeitpunkt, an dem das Grundstück erworben wurde.

Eigennutzung Definition:
Wird das Haus oder die Wohnung zum Leben genutzt. Der Nachweis hierfür ist idealerweise eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamts.

Eine Eigennutzung liegt zudem auch dann vor, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung nutzen (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Des Weiteren zählen zu selbstgenutzten Wohneigentum, auch Immobilien, die von Kinder belebt werde, welche Kindergeld beziehen.

 

Spekulationssteuer Eigennutzung 3 Jahre

Bei dem Verkauf einer Immobilie, die für 3 Jahre selbstgenutzt wurde, kann die Abgabe der Spekulationssteuer ausgeschlossen werden. Bewohnt man die Immobilie jedoch nicht selbst, sondern vermietet sie oder lässt sie leer stehen, bedarf es sogar ganze 10 Jahre, um die Spekulationssteuer zu umgehen. 

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Wie hoch ist die Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer wird in Deutschland auf private Veräußerungsgeschäfte angewandt. Sie wird von dem Finanzamt erhoben und auf den Nettogewinn des Immobilienverkaufs geltend gemacht. Kosten, die bei dem Verkauf angefallen sind, können vom Gewinn abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem, die Notarkosten, Kosten für den Makler und für Reparaturen. So lässt sich die Abgabe der Steuer reduzieren.

Die Spekulationssteuer ist als keinen festen Steuersatz definiert. Sie hängt von der Steuerklasse des Verkäufers ab und seinen Gewinn aus dem Verkauf des Wohneigentums.

Zunächst müssen also die Anschaffungskosten des Objektes ermittelt werden. Dazu betrachtet man in der Regel den damaligen Kaufpreis. Dieser wird dem Verkaufspreis gegenüber gestellt. Um den Gewinn zu ermitteln, gilt es alle Abschreibungen abzuziehen, dazu gehören zum Beispiel Reparaturkosten, für die der Verkäufer aufgekommen ist.

Tipp: Sammeln sie alle berechenbaren Ausgaben auf eine Liste, so lässt sich eine Menge Geld sparen.

Doch wie hoch ist die Spekulationssteuer? Das lässt sich ohne konkreten Hintergrund schlecht abschätzen. In den meisten Fällen lieg die Spekulationssteuer aber bei 20 -40 %.

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