Überlegen Sie ein geerbtes Haus zu verkaufen, sollten Sie die Steuer nicht außer Acht lassen. Unabhängig von der Erbschaftssteuer, ist in einigen Fällen auch die Spekulationssteuer zu zahlen. Die Höhe des zu zahlenden Steuersatzes setzt sich aus ihrer Steuerklasse und aus dem Verkaufspreis des Hauses zusammen.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Ob sich eine Immobilie steuerfrei verkaufen lässt, hängt von mehreren Faktoren ab.
Nach (§ 23 EstG) fällt die Spekulationssteuer nicht an, werden einer den folgenden Sachverhalt erfüllt:
- Die Spekulationsfrist: die Spekulationsfrist beschreibt einen zehn Jahre langen Zeitraum. Dieser beginnt an dem Tag, an dem eine Immobilie gekauft wurde. Nach zehn Jahren dann fällt die Spekulationssteuer weg. Wird ein Haus geerbt, so besteht kein rechtskräftiger Verkauf dieser Immobilie. Der Zeitpunkt, an dem die Spekulationsfrist begonnen hat, ist also der Zeitpunkt, an dem der Erblasser das Haus erworben hat.
- Eigennutzung der Immobilie: Haben Sie oder der Erblasser die Immobilie zum eigenen Wohnen genutzt, kann das Haus / die Wohnung steuerfrei verkauft werden.
Hierbei ist zu beachten: Die Eigennutzung muss jedoch den Zeitraum von zwei Jahren vor dem Verkauf sowie im Jahr, in dem er stattfindet, umfassen. Selbiges gilt, für eines ihrer adoptierten oder leiblichen Kinder. Haben Sie ihnen das Haus in dieser Zeitspanne überlassen und wurde es von ihnen zur Eigennutzung genutzt, dann profitieren Sie auch von der relativ kurzen Frist. - Drei-Objekt-Regel: trifft die drei Objekte Regel beim Verkaufen einem geerbten Haus zu, ist ein Hausverkauf nicht Steuerfrei. Denn verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren, werden sie als gewerblicher Verkäufer betrachtet.
Die Erbschaftssteuer beim Hausverkauf: die Erbschaftssteuer muss erst dann gezahlt werden, wird der Freibetrag überschritten. Die Freibeträge in Deutschland sind relativ hoch. Sie werden nach Verhältnisses zwischen Erblasser und den Erben berechnet.
Ehepartner und Lebenspartner steht ein Freibetrag von 500.000 € zu. Bei Kindern sind es 400.000 €, Eltern und Großeltern stehen 100.000 € zu. Je geringer der Verwandtheitsgrad zum Erblassen, desto höher fällt die Erbschaftssteuer aus. Die Steuer wird auf den Verkehrswert des zu verkaufenden Hauses erhoben, der über dem Freibetrag liegt.
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Geerbtes Haus verkaufen: wie sind die Fristen?
Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, kommen Sie um einige wichtige Fristen nicht drumherum. Der Verkauf einer Immobilie ist nichts Alltägliches. Er wird von vielen verschiedenen Formalien und Abläufen begleitet. Haben sich zu einer Veräußerung nach der Erbschaft entschieden, dann erfahren Sie hier, an welche Fristen sie denken müssen.
Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?
Es kann nach Beantragung des Erbscheines die Immobilie verkauft werden. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt. Hierbei gibt es keine Frist, die sie zu beachten haben. In der Theorie kann dies auch nach Jahren noch passieren. Antragsteller ist immer der rechtmäßige Erbe. Bei einer Erbengemeinschaft kann ein gemeinsamer Antrag gestellt werden.
Wann kann man ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Eine Immobilie kann nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Die Spekulationsfrist beträgt ein Zeitraum von zehn Jahren. Sie beginnt an dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser das Haus erworben hat.
Eine weitere Frist zum steuerfreien Verkauf des Hauses: Wurde die Immobilie in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr, in dem er stattfindet, selbst genutzt, dann kann auch hier steuerfrei verkauft werden.
Veräußerung nach Erbschaft: als Teil einer Erbengemeinschaft
Wie verkaufen Sie ein Haus als Erbengemeinschaft oder als Teil: Nicht immer ist man der alleinige Erbe des Erblassers! So kann der Erblasser im Testament gleich mehreren Personen sein Hab und Gut vererben. Außerdem ist es auch ohne Testament möglich, dass nach gesetzlicher Erbreihenfolge mehrere Erben in Betracht gezogen werden.
Laut deutscher Rechtsprechung hat zunächst einmal der Ehepartner Anspruch auf hinterbliebenes Kapital. Daraufhin folgen Kinder sowie die Enkel gefolgt von den Eltern.
Der Nachteil einer Erbengemeinschaft ist dadurch charakterisiert,
dass oftmals nicht jeder dieselben Interessen verfolgt, in Hinblick auf die Zukunft der Immobilie. Problematisch kann es dann werden, wenn der Erbnachlass, physikalisch, nicht teilbar ist. Ein geerbtes Haus kann nur mit gemeinsamer Zustimmung verkauft werden. Stimmt eine einzelne Person dagegen, so kann auch kein Verkauf stattfinden (§ 2038 BGB). Jedoch können Erben Ihr individuellen Erbteil verkaufen. Dabei haben Dritte die Chance, den jeweiligen Teil am Nachlass zu erwerben. Zieht ein Erbe dieses Vorgehen in Betracht, steht seine Miterben ein Vorkaufsrecht ein. Nach § 2034 BGB ist es Personen aus der Erbengemeinschaft gestattet, Erbteile, die zum Verkauf stehen, zwei Monate im vorweg zu erwerben.
Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft und möchten das geerbte Haus verkaufen, bestehen drei Optionen.
- Der einvernehmliche Verkauf des Hauses: die wohl diplomatischste Option ist das Haus zusammen als Erbengemeinschaft zu verkaufen. Dem muss jeder aus der Gemeinschaft zustimmen. Die Summe aus dem Erlös wird dann untereinander aufgeteilt.
- Die Auszahlung der Erbengemeinschaft: damit das Haus vollkommen in ihren Besitz übergeht, können Sie es in Betracht ziehen, ihren Miterben, den Anteile abzukaufen. Dafür wird der Verkehrswert des Hauses idealerweise von einem Gutachter bewertet.
3. Die Teilungsversteigerung: Ein Verfahren, welches bei nicht teilbaren Gegenständen, wie zum Beispiel Immobilien, seine Anwendung findet. Hierbei wird das Haus in einem öffentlichen Verfahren an den höchst bietenden verkauft. Der Kaufpreis kommt dann der Erbengemeinschaft zugute.
Die Rechte ohne Grundbucheintrag
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis der Gemeinden. In dem Eigentümer eines Grundstückes festgehalten werden. Verstirbt der Besitzer eines Hauses, dann wird die Immobilie den Erben zu gewiesen. Dieser muss dann für die Umschreibung im Grundbuch sorgen (§ 82 GBO). Auch wenn er dem nicht nachgeht, entfallen ihm keine Rechte ohne einen aktuellen Grundbucheintrag. Allerdings ist es empfehlenswert in Hinblick auf rechtliche Schritte, zum Beispiel beim Hausverkauf, eine Erneuerung des Eintrags zu veranlassen.
