Eine Immobilie kaufen bedeutet, sich finanziell zu engagieren. Die Finanzierung zu planen ist der erste wichtige Schritt für einen Immobilienkauf. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich die Finanzierung einer Immobilie zusammensetzen kann und worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Immobilie kaufen: Planung der Finanzierung
Ist die Entscheidung getroffen, dass Sie eine Immobilie kaufen wollen, ist der erste und wichtigste Schritt die Planung der Finanzierung. Es geht darum, sich einen sicheren Finanzierungsplan zu erstellen, damit Sie für alle Eventualitäten gewappnet sind und einschätzen können, was Sie sich leisten können. Um das Budget für Ihren Immobilienkauf festzulegen, sollten Sie sich auch über mögliche Förderungsmöglichkeiten und Steuervorteile informieren.
Kassensturz
Beim sogenannten Kassensturz berechnen Sie Ihre monatliche Belastung. Dabei stellen Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen Ihren Ausgaben gegenüber. Die sich daraus ergebende Differenz ist die Summe, die Sie monatlich für die Tilgung des Kredits und weitere Kosten ausgeben können. Achten Sie darauf, dass immer unvorgesehene Ausgaben auftreten können. Daher sollten Sie einen finanziellen Spielraum lassen, der es Ihnen erlaubt, auch diese Art von Kosten decken zu können.
Eigenkapital
An erster Stelle für einen Immobilienkauf steht das Eigenkapital. Dazu gehören nicht nur Ihre Ersparnisse auf Konten, dem Sparbuch oder anderen Sparverträgen, sondern auch Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Aktien. Aber auch zuteilungsreife Bausparverträge, Mieteinnahmen aus anderen Immobilien oder Privatkredite der Verwandtschaft. Je höher Ihr Eigenkapital, desto besser sind Ihre Chancen auf eine Kreditvergabe mit geringen Zinsen und einer kürzeren Laufzeit.
Anschlussfinanzierung
Außerdem ist es wichtig, einen Überblick über Ihre aktuellen Einnahmen und Ausgaben zu haben und den Blick auch weit in die Zukunft zu richten und sich über die Anschlussfinanzierung zu informieren. Denn bei Erstfinanzierungen läuft die Zinsbindung nach zehn bis fünfzehn Jahren oft aus. Da aber in den meisten Fällen die Schulden noch nicht komplett abbezahlt sind, muss eine Anschlussfinanzierung her. Bauzinsen schwanken allerdings und die Zinsen fallen mit großer Wahrscheinlichkeit höher aus. Bei Ihrer Budgetplanung sollten Sie also beachten, dass Ihre monatliche Rate eventuell höher ausfallen wird.
Finanzierung planen: Weitere Kosten
Es fallen noch weitere Kosten beim Kauf einer Immobilie an, die Sie in die Planung der Finanzierung einbinden müssen. Das sind die sogenannten Kaufnebenkosten. Dazu gehören:
- Maklerprovision – Falls Sie Ihre Immobilie über einen Makler kaufen, müssen Sie diesem eine Provision zahlen. Sowohl Sie als Käufer, als auch der Verkäufer zahlen eine Provision.
- Notargebühren – Da ein Kaufvertrag immer notariell beglaubigt werden muss, fallen Notarkosten an. Diese belaufen sich meist auf ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.
- Grundbuchkosten – Nach dem Kauf einer Immobilie wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dafür ist der Notar zuständig und die Kosten dafür werden mit den Notargebühren gedeckt.
- Grunderwerbsteuer – Ist der Kauf abgeschlossen, bekommen Sie vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid. Wie hoch diese Steuer ist, hängt sowohl vom Kaufpreis als auch vom Bundesland ab. In der Regel beläuft sich der Betrag auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Kreditvergabe
In den meisten Fällen ermöglicht ein Immobilienkredit einer Bank den Kauf. Ist der Kredit bewilligt, wird Ihnen das Geld ausgezahlt und anschließend zahlen Sie in festgelegten monatlichen Raten das Geld zurück. Dabei fallen Zinsen an, deren Höhe bei der Kreditvergabe berechnet und festgelegt wird.
Außerdem gibt es die Möglichkeit, den Kredit flexibler zu gestalten, indem Sie zum Beispiel Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel mit in den Vertrag aufnehmen. Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, um den Kredit schneller zu tilgen. Ein Tilgungssatzwechsel bietet Ihnen die Möglichkeit, die festgelegte Rate zu reduzieren, falls Sie einmal nicht die finanziellen Mittel zur Verfügung haben sollten.
Werden diese Optionen zur flexiblen Gestaltung des Kredits nicht kostenlos angeboten, sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie diese wirklich brauchen und ob es sich für Sie lohnt.
Finanzierung planen: Angebote vergleichen
Bevor Sie sich für ein Angebot entscheiden, sollten Sie sich auf jeden Fall von mehreren Banken Angebote einholen und diese vergleichen. Zögern Sie auch nicht, zu verhandeln. Eventuell können Sie ein Angebot, das Ihnen gefällt, noch besser an Ihre Bedürfnisse anpassen. Um Finanzierungsangebote zu vergleichen, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
- Gesamtkosten: Wie hoch sind die Gesamtkosten mit den Zinsen?
- Monatsrate: Können Sie sich die Monatsrate über den geplanten, meist langen Zeitraum leisten?
- Förderungen: Sind alle Fördermöglichkeiten, die zu Ihrer Situation passen, in der Finanzierung schon inbegriffen?
- Flexibilität: Wie flexibel ist der Kredit? Sind Sondertilgungen möglich? Kann der Kredit für eine gewisse Zeit pausiert werden?
- Frist einhalten: Ist der Kredit zu dem Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sein wollen, auch abbezahlt?
- Eigenkapital: Stimmt die Summe Ihres Eigenkapitals?
- Zinsbindung: Passt die Zinsbindung? Möchten Sie lieber eine kurze Zinsbindung oder eine langfristige, sichere Zinsbindung?
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