Mieterhöhung nach Modernisierung - Worauf Sie achten sollten
Eine Modernisierung eines Mietobjektes ist ein Grund für eine Mieterhöhung. Veranlassen Sie als vermietende Person Modernisierungsmaßnahmen, sind Sie dazu berechtigt, eine Erhöhung der Miete anzusetzen. So können Sie einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten. Wir erklären Ihnen, wann eine Mieterhöhung erlaubt ist, wie sie den Mietern angekündigt werden muss und um wie viel Prozent die Miete erhöht werden darf.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Bei spezifischen Fragen sollten Sie sich an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Was gilt als Modernisierung?
Welche baulichen Maßnahmen als Modernisierung gelten, und somit eine Mieterhöhung rechtfertigen, ist gesetzlich festgelegt. Zum einen müssen sie den Gebrauchswert des Mietobjektes steigern. Zum anderen soll es die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern.
Außerdem gelten Maßnahmen vor dem Gesetz nur als Modernisierung, wenn durch sie Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Das kann zum Beispiel durch eine neuere oder verbesserte Dämmung geschehen. Auch Maßnahmen, die den Wasserverbrauch senken, wie der Einbau eines Wasserzählers, zählen dazu.
Handelt es sich aber um Erhaltungsmaßnahmen, die Ihr Mietobjekt in Stand setzen oder halten, ist eine Mieterhöhung nicht erlaubt.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Ausnahme
Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist aber nicht in allen Fällen möglich. Durch den Mietvertrag kann es zu einer Ausnahme kommen. Dies ist der Fall, wenn eine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag festgelegt wurde. Dann steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen und eine Modernisierung ist dann kein Grund für eine Mieterhöhung.
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Ankündigung der Modernisierung vor der Mieterhöhung
Als vermietende Person sind Sie dazu verpflichtet, die Mieterhöhung und Modernisierung schriftlich anzukündigen. Die Frist dafür beträgt drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahmen.
In dem Schreiben müssen Sie Ihren Mietern folgende Informationen mitteilen:
- Grund der Baumaßnahmen,
- geschätzte Dauer der Modernisierung und
- geschätzte Mieterhöhung.
Zudem müssen Sie darauf hinweisen, dass es bei einem Härtefall die Möglichkeit gibt Einspruch einzulegen. Grundsätzlich gilt eine Duldungspflicht seitens der Mieter – außer die Ankündigung wurde nicht fristgemäß durchgeführt.
Sind Sie zudem gesetzlich verpflichtet eine Modernisierungsmaßnahme auszuführen, können sich die Mieter nicht auf einen Härtefall berufen und auch keinen Einspruch bei der Mieterhöhung einlegen.
Mieterhöhung: Wie viel Prozent sind erlaubt?
Nach den Bauarbeiten müssen Sie die Gesamtkosten ermitteln. Denn darauf beruht die Berechnung der tatsächlichen Mieterhöhung. Die jährliche Miete dürfen Sie um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen.
Es gilt aber zu beachten, dass Finanzierungskosten und Zuschüsse nicht einberechnet werden dürfen. Diese müssen vorher von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Planen Sie mehrere Modernisierungen über einen längeren Zeitraum, sollten Sie sich genau überlegen, zu welchem Zeitpunkt Sie die Maßnahmen durchführen. Denn innerhalb von sechs Jahren darf die Mieterhöhung nicht höher als drei Euro pro Quadratmeter betragen.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Gut zu wissen
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist unabhängig von einer Mieterhöhung aufgrund eines gestiegenen Niveaus der ortsüblichen Miete. Auch von der Mietpreisbremse ist diese Erhöhung der Miete unabhängig.
Führen Sie eine energetische Sanierung durch, so dürfen die Mieter während der ersten drei Monate der Sanierungsarbeiten keine Mietminderung durchsetzen.
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