Ratgeber › Wert & Markt
Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert: Die drei Bewertungsverfahren
Wie Gutachter Immobilien bewerten: Die drei anerkannten Verfahren verständlich erklärt – und welches für Ihre Immobilie gilt.
5 Min. Lesezeit · aktualisiert am 10. November 2026
In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wie Verkehrswerte ermittelt werden. Sie kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke
Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Preisen für vergleichbare Objekte abgeleitet. Unterschiede bei Lage, Größe, Baujahr oder Ausstattung werden mit Zu- oder Abschlägen ausgeglichen. Grundlage sind oft die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Das Verfahren ist marktnah, braucht aber genügend Vergleichsfälle.
Ertragswertverfahren
Für: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbe
Hier zählt, was die Immobilie dauerhaft einbringt. Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Miete. Davon werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird mit einem marktüblichen Zinssatz in einen Wert umgerechnet; der Bodenwert kommt hinzu.
Kleine Änderungen beim Zinssatz wirken sich stark auf das Ergebnis aus.
Sachwertverfahren
Für: selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn Vergleichswerte fehlen
Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus dem Wert des Gebäudes. Dafür werden die heutigen Herstellungskosten ermittelt und wegen des Alters gemindert. Ein Marktanpassungsfaktor sorgt am Ende dafür, dass das Ergebnis zum örtlichen Markt passt.
Und was macht eine Online-Bewertung?
Online-Bewertungen arbeiten meist nach dem Prinzip des Vergleichswertverfahrens: Sie vergleichen Ihre Angaben mit vielen Verkaufs- und Angebotsdaten aus Ihrer Region. Das ergibt schnell eine gute Spanne – ersetzt aber kein Gutachten.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.