Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen zu können ist das Ziel vieler privater Immobilienverkäufer. Viele fürchten allerdings die Spekulationssteuer. Diese fällt normalerweise bei einem privaten Veräußerungsgeschäft, also dem Verkauf einer Immobilie, an. Wir beleuchten für Sie, in welchen die Spekulationssteuer anfällt und in welchen nicht.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Selbstgenutztes Wohneigentum: Was bedeutet Eigennutzung?
Wird das Haus oder die Wohnung zum Leben genutzt, dann entspricht es der Eigennutzung. Der Nachweis hierfür ist idealerweise eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamtes, auf dem die konkrete Immobilie als Wohnsitz vermerkt ist.
Eine Eigennutzung liegt auch dann vor, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung nutzen (Urteil vom 27. Juni 2017). Des weiteren zählen zu selbstgenutztem Wohneigentum auch Immobilien, die von den eigenen Kinder genutzt werden. Aber nur sofern diese noch Kindergeld beziehen.
Steuerfreies Verkaufen von selbstgenutztem Wohneigentum: Die Steuerfrist
Die Steuerfrist ist die Bezeichnung für den zehnjährigen Besitz einer Immobilie vor deren Veräußerung. In anderen Worten: Wird eine Immobilie nach zehn Jahren Besitz verkauft, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer. Nach Paragraph 23 des EStG (Einkommenssteuergesetz) ist für den Beginn dieser Frist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrages entscheidend.
Achten Sie darauf, dass die notarielle Beurkundung des Verkaufes frühestens einen Tag nach Ablauf der Frist stattfindet. Haben Sie also eine Immobilie am 20.03.2003 gekauft, können Sie sie am 21.03.2013 spekulationssteuerfrei weiterverkaufen.
Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen: die Spekulationssteuer
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer wird in Deutschland auf private Veräußerungsgeschäfte angewandt. Sie wird von dem Finanzamt erhoben und auf den Nettogewinn des Immobilienverkaufs geltend gemacht. Kosten, die bei dem Verkauf angefallen sind, können vom Gewinn abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem die Kosten für Notar und Makler, aber auch eventuell angefallene Reparaturen. Nur in bestimmten Fällen ist es möglich, selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei zu verkaufen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Spekulationssteuer ist unterschiedlich, denn es gibt keinen fest definierten Steuersatz für die Spekulationssteuer. Sie hängt von der Steuerklasse des Verkäufers und seinem Gewinn aus dem Verkauf des Woheigentums ab. Im Durchschnitt liegt diese bei circa 30%. Zudem kann sie maximal bis zu 45% des erwirtschafteten Gewinnes betragen.
Tipp: Lesen Sie dazu auch folgenden Beitrag: Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Um die Spekulationssteuer zu berechnen, muss zuerst der Nettogewinn des Verkaufes ermittelt werden. Dazu betrachtet man in der Regel den damaligen Kaufpreis. Dieser wird anschließend dem Verkaufspreis gegenüber gestellt. Außerdem werden alle Kosten, die der Verkäufer auf sich genommen hat, abgezogen. Dazu gehören, wie oben genannt, die Notar-, Makler- und Reparaturkosten.
Selbstgenutztes Wohneigentum: Beispielrechnung Spekulationssteuer
Der Wert der zu verkaufenden Immobilie beträgt 400.000 Euro. Die angefallenen Kosten betragen insgesamt 20.000 Euro und der Anschaffungspreis liegt bei 310.000 Euro.
Somit liegt der Gewinn, der besteuert wird, bei 70.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 30%, was dem Durchschnitt in Deutschland entspricht, fällt eine Summe von 21.000 Euro Spekulationssteuer an.
Die Kostenpunkte und Zahlen auf einen Blick ergeben dann folgende Auflistung:
- Erlös durch den Verkauf: 400.000 Euro
- Veräußerungskosten (Makler, Notar, Reparaturen, etc.): 20.000 Euro
- Anschaffungskosten/Kaufpreis: 310.000 Euro
- Persönlicher Steuersatz: 30%
Die Rechnung sieht dann also wie folgt aus:
[400.000 – (310.000 + 20.000)] x 30% =
(400.000 – 330.000) x 30% =
70.000 x 30% =
21.000
Demnach sind 21.000 Euro Spekulationssteuer beim Verkauf fällig.
Tipp: Sammeln Sie alle Beweise Ihrer berechenbaren Ausgaben (Rechnungen, etc.) zusammen. So lässt sich eine Menge Geld sparen. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie Ihr selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen können.
Steuerfrei je nach Höhe des Gewinnes
Innerhalb eines Jahres sind die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie zum Beispiel der Verkauf einer Immobilie, steuerfrei, wenn sie weniger als 600 Euro betragen. Das gilt aber nur, solange sie keine weiteren Gewinne machen, die dann dazugerechnet werden würden.
Verkauf mit Verlust
Verkaufen Sie eine Immobilie allerdings mit Verlust, so fällt keine Spekulationssteuer an. Dieser Verlust kann laut Paragraph 23 des EStG aber nur mit Einkünften ähnlicher privater Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Eine Verrechnung mit anderweitigen privaten Einkünften ist nicht möglich.
Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen: Entfall der Spekulationssteuer
In bestimmten Fällen beziehungsweise nach Ablauf einer Frist können sie selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wann dies der Fall ist.
Tipp: Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen.
Entwicklung der Spekulationssteuer bei Eigennutzung
Wichtig: Laut Urteilen des Finanzgerichtes Baden-Württemberg vom 07. Dezember 2018 und dem Bundesfinanzhof vom 03. September 2019, entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde und zwar
- im Veräußerungsjahr am 01.01,
- im Vorjahr durchgehend,
- und im Vorvorjahr zumindest am 31.12.
Eigennutzung in einem Mehrfamilienhaus
Gehört Ihnen ein Mehrfamilienhaus mit zwei oder mehr separaten Wohnung, dann können Sie nur die selbstgenutzte(n) Wohnung(en) nach zwei Jahren ohne die Spekulationssteuer verkaufen Für vermietete oder leerstehende Wohnungen entfällt die Spekulationssteuer erst nach den 10 Jahren der Steuerfrist.
Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen: Erbschaft
Im Fall einer Erbschaft wird die Steuerfrist vom Erblasser auf den Erben übertragen. Das heißt also, dass der Erbe die Wohnung oder das Haus ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen verkaufen kann, wenn sich die Immobilie schon seit über zehn Jahren im Besitz des Erblassers befand. Wurde die Immobilie vom Erblasser die letzten zwei Jahre durchgehend selbst genutzt, unabhängig von der Zeitdauer des Besitzes, fällt beim Verkauf ebenfalls keine Spekulationssteuer an.
Allerdings betreffen diese Regelungen nur die Spekulationssteuer und nicht die Erbschaftssteuer. Diese ist separat zu entrichten.
Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen: Verkauf trotz Steuern?
Haben Sie die 10 Jahre der Steuerfrist noch nicht überschritten und die Wohnung auch die letzten zwei Kalenderjahre nicht selbst genutzt, sollten Sie vorher kalkulieren, ob sich ein Hausverkauf trotzdem lohnt. Nutzen Sie unsere Immobilienbewertung, um den Wert Ihres Hauses zu erfahren. Basierend darauf, können Sie dann die anfallenden Steuern mit Ihrem Einkommenssteuersatz berechnen und herausfinden, ob sich ein Verkauf lohnt oder nicht.
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