Ein Haus zu verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit bringt viele Rechte und Pflichten mit sich und es gibt viel, worauf du achten musst. In der Regel überwiegen die Vorteile, sodass jede Partei bei dem Hausverkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit gewinnt. Dennoch gibt es einiges zu beachten. Auch der Verkauf an eine Bank ist möglich. Sie sollten sich also gut informieren und beraten lassen, bevor Sie sich dazu entscheiden, ihr Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit zu verkaufen.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?
Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit heißt, dass der Bewohner das Recht hat, in einer Immobilie zu wohnen. Unabhängig davon, wer die Immobilie kauft und dann besitzt. Dieses Recht gilt ein Leben lang. Außerdem wird keine Miete für den ehemaligen Besitzer fällig. Das lebenslange Wohnrecht wird häufig übertragen, wenn Eltern eine Immobilie an die Kinder überschreiben. Oft sieht man den Hausverkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit bei Eigentümern, die Ihre Immobile an Kinder und Enkel weitergeben möchten. Gegenüber der Schenkung können so eine Menge Steuern eingespart werden. Beim Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit können zum Beispiel die Eltern bis zum Tod in ihrem Zuhause wohnen bleiben. Lassen Sie das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen, so bleibt es gültig, auch wenn die Kinder zum Beispiel die Immobilie verkaufen. Verankert ist dieses Recht im § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Ein Hausverkauf ist nicht immer ein klassischer Hausverkauf. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen oder das Haus gegen Pflege zu verschenken.
Welche Rechte und Pflichten hat der Begünstigte des Wohnrechts auf Lebenszeit?
Beim Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit haben Sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Es gibt verschiedene Arten von Rechten, die festlegen, was erlaubt ist und was nicht.
- Nutzungsrecht: die eigenen Räume, sowie Gemeinschaftsräume wie Küche oder Waschkeller dürfen genutzt werden
- Aufnahmerecht: der Lebenspartner, Familienangehörige oder Pflegepersonal darf jederzeit aufgenommen werden
Die Nebenkosten für die Räumlichkeiten, also Strom-, Wasser- und Heizkosten, werden von der nutzenden Person gezahlt.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit verfällt meistens erst mit dem Tod. Es gibt natürlich auch einige Ausnahmen. Eine davon ist, wenn der Eigentümer Insolvenz anmeldet und das Haus zwangsversteigert wird.
Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit – Wer zahlt Reparaturen?
Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen, dann gibt es klare Regeln, wer welche Reparaturen übernehmen muss. Grundsätzlich zahlt derjenige, der das Wohnrecht hat, die Kosten für die Instandhaltung. Dies sind unter anderem Kosten für Strom, Gas, Wasser, die Müllabfuhr und kleinere Reparaturen. Bei großen Reparaturen oder Sanierungen wie zum Beispiel dem Dach kommt der Eigentümer auf.
Was Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit beachten müssen
Ein Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit ist jederzeit möglich. Besonders für ältere Eigentümer ist es eine gute Option. Wenn Sie nicht mehr dem Druck und den Pflichten als Besitzer einer Immobilie ausgesetzt sein wollen, bietet sich diese Art des Verkaufes an. Dazu ist keine Zustimmung vom Inhaber des Wohnrechts nötig. Der Fall tritt beispielsweise ein, wenn eine Erbgemeinschaft ein Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen möchte, weil einige Parteien ausgezahlt werden wollen.
Mindert das Wohnrecht auf Lebenszeit den Verkaufswert?
Beim Verkaufen eines Hauses mit Wohnrecht auf Lebenszeit muss der Kaufpreis um den Barwert des Wohnrechts auch reduziert werden. Das heißt, es tritt eine Wertminderung der Immobilie ein. Der beträgt genau so viel wie der Gegenwert des Wohnrechts. Es wird ausgerechnet, wie viel Miete der Mieter in diesem Zeitraum zahlen müsste und dies entspricht dann dem Wert des Wohnrechts.
Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit: Verwahrung bei Immobiliengeschäften
Die Bank als Käufer
Das Haus mit Wohnrecht an die Bank zu verkaufen, bezeichnet man als Umkehrhypothek. Neben dem Wohnen bleiben bietet der Verkauf an eine Bank noch mehr Vorteile. Denn es muss nicht lange nach einem zuverlässigen Käufer gesucht werden. Außerdem ist auch die Liquidität des Käufers gegeben. Die Bank als Käufer scheint also ein sicherer Vertragspartner zu sein.
Die Bank berechnet den Verkehrswert ihrer Immobilie mit Abzug des Wohnrechts. Anschließend wird Ihnen in der Höhe der berechneten Summe ein Kredit ausgestellt, der Ihnen dann zur Verfügung steht. Das kann entweder eine Einmalzahlung sein, oder aber auch eine Auszahlung in Raten sein. Es ist kein Verkauf im klassischen Sinne, sondern zunächst ein Verleih. Es wird als Absicherung eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen.Mit dem Ableben des Wohnberechtigten verkauft die Bank das Haus, um so den ausgestellten Kredit zu decken. Möchten Sie also Ihr Haus mit Wohnrecht an eine Bank verkaufen, können Sie zwischen mehreren Anbietern einer Umkehrhypothek in Deutschland entscheiden. Dazu zählen Banken und Stiftungen.
Wohnrecht auf Lebenszeit: Miete
Der Berechtigte lebt bis zu seinem Tod im Haus des Eigentümers. Hier darf er seinem Alltag nachgehen und sogar den Besitzer seines “eigenen” Hauses verweisen. Er ist jedoch nicht berechtigt, seinen Raum an andere zu vermieten. Genießen Sie also ein lebenslanges Wohnrecht, dann zahlen Sie keine Miete. Der Gegenwert für das mietfreie Leben im Haus wird allerdings berechnet und vom Kaufpreis abgezogen. Dadurch sinkt der Verkehrswert der Immobilie.
Wie mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?
Ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht auf Lebenszeit mindert den Immobilienwert. Die Nutzung eines Hauses wird für den Eigentümer entsprechend stark eingeschränkt. Außerdem ist eine Löschung beider Optionen aus dem Grundbuch nicht ohne weiteres möglich. Um zu berechnen, wie ein Wohnrecht den Verkehrswert mindert, hat das Bundesfinanzministerium eine Wohnrecht-Auszahlungstabelle (Wohnrecht Tabelle) bereitgestellt. Dieser ist ein Kapitalwert zu entnehmen. Er berechnet sich durch die Lebenserwartung einer Person, welche sich aus Geschlecht und Alter ergibt. Der Kapitalwert (verbleibende Lebenserwartung) wird mit der Jahresmiete (Jahreswert) der Immobilie multipliziert und entspricht maximal dem Immobilienwert durch 18,6 geteilt.
Um zu berechnen, wie das Wohnrecht den Verkehrswert einer Immobilie mindert, gilt folgendes: Ein Wohnrecht mindert den Verkehrswert, indem der Kapitalwert mit der Jahresmiete der Immobilie multipliziert wird. Das Ergebnis definiert den Wert des Wohnrechts und wird vom Immobilienwert abgezogen.
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