Immobilie zu Lebzeiten verschenken: Nießbrauch, Freibeträge, Risiken

Viele Eltern übertragen ihr Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder. Das kann Steuern sparen und Streit im Erbfall vermeiden – sollte aber gut überlegt sein.

Freibeträge alle zehn Jahre

Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft – zum Beispiel 400.000 € je Kind und Elternteil. Der Vorteil: Sie stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Wer früh beginnt, kann größere Vermögen in Etappen steuerfrei übertragen.

Wohnen bleiben mit Nießbrauch

Mit einem Nießbrauch behalten die Eltern das Recht, im Haus zu wohnen oder es zu vermieten – obwohl es schon den Kindern gehört. Der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen. Er mindert den steuerlichen Wert der Schenkung, weil die Kinder das Haus vorerst nicht selbst nutzen können.

Alternativ gibt es das reine Wohnrecht, das nur das Wohnen erlaubt.

Keine Grunderwerbsteuer in der Familie

Schenkungen an Kinder, Enkel und Ehepartner sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Fallstricke

• Rückforderung bei Verarmung: Geraten die Schenkenden innerhalb von zehn Jahren in finanzielle Not, können sie – oder das Sozialamt – das Geschenk zurückfordern.
• Pflichtteil: Schenkungen können Pflichtteilsansprüche anderer Erben auslösen. Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt die dafür maßgebliche Frist oft gar nicht erst zu laufen.
• Pflegefall und Heimkosten sollten vorher mitbedacht werden.
• Rückfallklauseln im Vertrag (etwa bei Scheidung des Kindes oder Insolvenz) schützen die Familie.

Und wenn später verkauft werden soll?

Beim Verkauf übernimmt das beschenkte Kind die Haltedauer der Eltern für die Spekulationsfrist. Ein bestehender Nießbrauch erschwert den Verkauf – er muss in der Regel abgelöst werden.

Hinweis: Eine Schenkung sollte immer mit Notar und Steuerberater geplant werden. Ein realistischer Immobilienwert ist dafür die Grundlage.