Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann sie anfällt

Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn unter Umständen versteuern. Umgangssprachlich heißt das „Spekulationssteuer“ – steuerlich handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz.

Die Zehn-Jahres-Frist

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Eintragung im Grundbuch.

Ausnahme: Eigennutzung

Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, fällt keine Steuer an – auch wenn die zehn Jahre noch nicht vorbei sind. Es genügt dabei, dass die Eigennutzung das mittlere Jahr vollständig und das erste und letzte Jahr zumindest teilweise umfasst.

Freigrenze

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie insgesamt unter 1.000 Euro im Jahr liegen. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Wie hoch ist die Steuer?

Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Vom Verkaufspreis werden die Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten und bestimmte Verkaufskosten abgezogen; bei vermieteten Immobilien erhöhen bereits genutzte Abschreibungen den Gewinn.

Tipp: Prüfen Sie vor dem Verkauf, wann die Frist endet. Manchmal lohnt es sich, wenige Monate zu warten.