Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte der Mieter und Tipps

Eine vermietete Wohnung lässt sich problemlos verkaufen. Der Mieter bleibt dabei geschützt – das sollten Sie und der Käufer kennen.

Kauf bricht nicht Miete

Der Käufer tritt mit der Eintragung ins Grundbuch automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht möglich. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Er kann dann zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer. Der Notar kümmert sich um die Mitteilung an den Mieter.

Eigenbedarf durch den Käufer

Möchte der Käufer selbst einziehen, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen – mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in vielen Städten länger.

Besichtigungen

Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung und zu üblichen Zeiten in angemessenem Umfang dulden. Ein offenes Gespräch hilft: Wer den Mieter früh einbindet, bekommt meist bessere Termine und eine aufgeräumte Wohnung.

Leer verkaufen oder vermietet?

• Selbstnutzer zahlen für eine freie Wohnung oft mehr.
• Kapitalanleger schauen auf die Rendite: Eine faire, gesicherte Miete ist für sie ein Pluspunkt.

Ein Auszug lässt sich nicht erzwingen. Manche Eigentümer einigen sich mit dem Mieter einvernehmlich gegen eine Umzugshilfe – das ist freiwillig und sollte schriftlich festgehalten werden.

Diese Unterlagen braucht der Käufer

Mietvertrag mit Nachträgen, letzte Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung und Nachweis der Kaution.

Tipp: Bei vermieteten Wohnungen bestimmt die Miete den Wert stark mit. Eine Bewertung nach dem Ertragswert zeigt, was Anleger realistisch zahlen.