Die Immobilie an Ihre Kinder zu verkaufen heißt anders gesagt, dass Ihr Haus in der Familie bleibt. Das kann im Vergleich zur Erbschaft und Schenkung einige Vorteile mit sich bringen. Insgesamt ist es aus finanzieller Sicht in den meisten Fällen besser.Woran das liegt und worauf Sie bei einem Immobilienverkauf an Ihre Kinder achten müssen, erfahren Sie hier.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Immobilie an Kinder verkaufen: Welche Vorteile hat es?
Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder verkaufen, hat es sowohl für Sie, als auch für Ihre Kinder Vorteile. Falls Sie Ihre Immobilie zum Moment des Verkaufes vermieten, haben Verwandte immer Vorverkaufsrecht. Allerdings sollten Sie beachten, dass auch bei dieser Art des Verkaufes eine aktuelle Immobilienbewertung die Basis darstellt. Dafür können Sie bei uns Ihre Immobilie bewerten lassen.
Vorteile für die Eltern
Wenn Sie sich zu Lebzeiten schon um den Verbleib Ihres Haus beziehungsweise Ihrer Immobilie kümmern wollen, dann ist der Verkauf an Ihre Kinder eine gute Option. Auch wenn Sie Ihre Freibeträge bereits ausgeschöpft haben oder um Streitigkeiten zwischen Ihren Kindern zu vermeiden, ist eine unanfechtbare Übertragung, also der Verkauf, sinnvoll. Falls Sie ein Wohnrecht und/oder eine Elternpflegschaft durch das Kind in Betracht ziehen, ist es ebenfalls sinnvoll. Außerdem erhalten Sie auf einen Schlag das Geld. Somit können Sie, falls nötig, in eine altersgerechte Wohnung ziehen oder das Pflegeheim finanzieren. Hinzu kommt, dass der Erlös aus dem Verkauf an das eigene Kind für Sie steuerfrei ist.
Vorteile für die Kinder
Auch für die Kinder kann es von Vorteil sein, noch zu Lebzeiten die Erbschaftsfrage zu klären. So werden Streitigkeiten vermieden. Außerdem können in einigen Fällen die Kosten für die Kinder oder das Kind gesenkt werden, wenn das Haus gekauft, statt verschenkt wird. Bleiben die Eltern als Mieter im Haus wohnen, können die Kinder Renovierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen als Werbemaßnahmen geltend machen. Zudem wird die Immobilie meist unter Wert verkauft. In den meisten Fällen wäre eine vergleichbare Immobilie meist teurer und somit eventuell für das Kind nicht finanzierbar.
Sie können Ihr Haus auf Rentenbasis verkaufen. Dann können Sie es auch an Außenstehende verkaufen. Außerdem können Sie Ihr Haus gegen Pflege verschenken. In den verlinkten Beiträgen finden Sie alle wichtigen Informationen zu den jeweiligen Themen.
Haus unter Wert verkaufen: Ist das erlaubt?
Viele wollen ihrem Kind finanziell entgegen kommen und helfen, damit die Kosten so niedrig wie möglich sind. Innerhalb der Familie ist es tatsächlich möglich die Immobilie zu einem günstigeren Preis zu verkaufen. Es ist allerdings wichtig, es nicht zu sehr unter Wert zu verkaufen. Dann könnte das Finanzamt Ihnen eine getarnte Schenkung oder einen Scheinverkauf unterstellen, auch wenn es bezüglich der Wertunterschreitung keine gesetzlichen Regelungen gibt. Einen realistischen Preis legen Sie fest, indem Sie sich am Verkehrswert orientieren. So verhindern Sie, dass eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer erhoben wird.
Ablauf: Immobilie an Kinder verkaufen
Wie bei einem normalen Verkauf, sollten Sie eine Hausbewertung vornehmen. Das können Sie zum Beispiel über Emonto direkt machen. Eine Hausbewertung ist die Basis, um einen realistischen Preis ansetzen zu können. Denn auch der Verkauf einer Immobilie an Kinder ist ein Verkauf. Daher sollten Sie, wie weiter oben schon erwähnt, darauf achten, dass der Verkauf nicht wie eine Schenkung oder ein Scheingeschäft wirkt. Ist der Verkauf getätigt, sollte er durch einen Notar beurkundet werden, um die Übertragung im Grundbuch rechtskräftig abzuschließen. Zudem empfiehlt es sich, eine Übersicht über die Kosten des Verkaufes, wie zum Beispiel Notarkosten, Ausstellung des Energieausweises, zu erstellen.
Unterschiede zu Schenkung und Erbschaft
Neben einem Verkauf der Immobilie an Ihre Kinder, gibt es auch die Möglichkeit der Schenkung oder der Erbschaft. Alle Arten der Veräußerung sorgen dafür, dass die Immobilie an die nachfolgende Generation übertragen wird. Somit bleibt die Immobilie in der Familie. Allerdings gibt es Unterschiede zwischen den Arten der Übergabe. Wenn Sie die Eigentumsverhältnisse Ihrer Immobilie schon zu Lebzeiten klären wollen, dann eignen sich eine Schenkung oder ein Verkauf. Eine Erbschaft im Gegensatz dazu ist erst nach dem Tod des Immobilienbesitzers möglich. Die Übertragung und die Erbfolge wird in dem Fall durch das Testament geregelt.
Das Testament kann ohne einen Notar erstellt werden. Es darf sogar handschriftlich verfasst sein. Somit fallen hier keine zusätzlichen Kosten an. Bei einer Schenkung benötigen Sie allerdings eine notarielle Beurkundung.
Sowohl bei der Schenkung, als auch bei der Erbschaft fallen Steuern an. Haben Sie Ihren Freibetrag noch nicht ausgeschöpft, kann sich eine Schenkung oder eine Erbschaft lohnen. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Sie sollten aber beachten, dass diese Formen der Übertragung noch bis zu zehn Jahre später anfechtbar sind. So kann es auch nach Ihrem Ableben noch zu Streitigkeiten zwischen Familienmitgliedern kommen.
Schenkung zu Lebzeiten: Liegt der Wert Ihrer Immobilie über dem Freibetrag, können Sie sich frühzeitig mit einer gestückelten Schenkung auseinandersetzen. Die Freibeträge stehen nämlich alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. So können Sie Ihre Immobilie in Teilen über mehrere Jahrzehnte an Ihr Kind verschenken. Dabei gilt jedoch, dass die Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf, damit die Steuerfreiheit gilt. Zusätzlich muss die Schenkung durch einen Notar beurkundet werden.
Ist der Freibetrag komplett ausgeschöpft, dann werden Steuern fällig. Liegt die Summe zwischen 400.000 und 700.000 Euro, liegt der Steuersatz bei 7 Prozent. Ist die Summe größer als 700.000, so steigt er auf 11 Prozent. Es wird allerdings nur die Differenz zum Freibetrag besteuert und nicht die komplette Summe.
Zusammenfassung:
Erbe
Liegt der Wert der Immobilie im Rahmen des Freibetrags (400.000 für Kinder, 200.000 für Enkelkinder), dann kann sich ein Erbe lohnen. Dann geht die Immobilie erst nach dem Tod des Erblassers an den neuen Eigentümer weiter. Allerdings kann es schnell zu Streitigkeiten kommen, wenn es mehrere Erben gibt.
Schenkung
Die beschenkte Person bekommt die Immobilie, ohne etwas zahlen zu müssen. Eine Schenkung wird allerdings, im Gegensatz zum Erbe, schon zu Lebzeiten vorgenommen. Ist der Wert Ihrer Immobilie höher als der Freibetrag, kann eine gestückelte Schenkung vorgenommen werden. Damit muss aber rechtzeitig begonnen werden. Denn der Schenkungsfreibetrag kann nur alle zehn Jahre genutzt werden.
Immobilie an Kinder verkaufen: Kosten
Der Verkauf Ihrer Immobilie an Ihre Kinder läuft wie ein regulärer Verkauf ab. Auch bei der Kostenaufstellung ändert sich nicht viel. Wie in den Vorteilen schon erwähnt, wird die Immobilie meist unter Wert verkauft. Daher hat das Kind meist den Vorteil, dass es leichter einen Kredit abschließen kann, da die Summe geringer ist.
Welche Kosten entfallen?
Trotz des ähnlichen Ablaufes, entfällt ein Kostenpunkt. Denn beim Verkauf an Verwandte ersten Grades, sowie auch beim Hausverkauf unter Eheleuten, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Diese sind ein großer Faktor in der Finanzkalkulation, denn je nach Bundesland beträgt diese Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Außerdem vermeiden Sie die Kosten für einen Makler. Dadurch, dass Sie schon wissen, an wen Sie das Haus verkaufen, fällt die Suche nach potenziellen Käufern weg.
Welche Kosten fallen an?
Auch wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet, können einige Kosten nicht vermieden werden. Und zwar handelt es sich um die Kosten für den Notar und die Grundbuchkosten. Diese entfallen nicht und müssen auch bei einem Immobilienverkauf an Kinder gezahlt werden. In der Regel fallen dafür zwischen 0,8 und 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Ein weiterer Kostenpunkt, der nicht entfällt, ist der Energieausweis. Denn dieser muss, wie auch bei einem regulären Verkauf, ausgestellt werden.
Spekulationssteuer
In einigen Fällen ist die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Wenn Sie Ihr Haus trotz eventueller Wertminderung gewinnbringend an Ihre Kinder verkaufen, dann wird diese Steuer fällig. Nur in diesen Fällen wird diese Einkommenssteuer auf den Gewinn nicht erhoben.
- Besitzen Sie eine Immobilie, aber vermieten Sie diese, dann entfällt die Spekulationssteuer, wenn das Objekt schon mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist.
- Handelt es sich um die Immobilie, in der Sie selber wohnen, dann entfällt die Spekulationssteuer bei durchgehender Eigennutzung.
- Haben Sie die Immobilie vermietet, aber die letzten drei Jahre selber genutzt, entfällt diese Steuer.
Altersvorsorge beim Hausverkauf an Kinder oder Angehörige
Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an Ihr Kind verkaufen, dann sollten Sie darauf achten, dass Ihre Altersvorsorge schon gesichert ist oder Sie es mit dem Verkauf machen. Dafür haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Den Erlös des Verkaufes können Sie für die Kosten eines Pflegeheimes nutzen. Falls Sie fürs Erste in der Immobilie wohnen bleiben, dann können Sie im Verkaufsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht festlegen. Anstatt einer einmaligen Zahlung, haben Sie auch die Möglichkeit, sich auf eine Ratenzahlung zu einigen. In dem Fall erhalten Sie bis an Ihr Lebensende regelmäßige Zahlungen. Lassen Sie sich am besten professionnel beraten, um herauszufinden, welches Modell am besten zu Ihrer Situation passt.
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