Eine Immobilie zu kaufen ist ein langer Prozess. Es beginnt mit der Planung der Finanzierung und dann beginnt die Suche nach der passenden Immobilie. Anschließend muss ein Kaufvertrag erstellt und unterschrieben werden und im letzten Schritt geht es um die Verwaltung des Eigentums. Für die einzelnen Schritte finden Sie in unserem Ratgeber die wichtigsten Informationen.
Der Beitrag basiert auf fundierter Recherche, stellt aber keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Daher sollten Sie sich bei spezifischen Fragen an einen Juristen oder Steuerberater wenden.
Inhaltsverzeichnis
Bevor Sie sich intensiv mit den vier großen Schritten beschäftigen, sollten Sie überlegen, aus welchen Gründen Sie eine Immobilie kaufen wollen, was dafür und was dagegen spricht.
Immobilie kaufen - Was spricht dafür?
Eine Immobilie zu kaufen ist eine Möglichkeit Geld anzulegen. Dadurch, dass es eine langfristige Anlageform ist, ist die Immobilie unabhängig von kurzfristigen Börsenschwankungen. Außerdem bietet sich eine Immobilie auch generationenübergreifend als eine sichere Anlagemöglichkeit an oder als eine Altersvorsorge, wenn das Objekt später vermietet wird.
Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber 10 gute Gründe für eine Immobilie als Kapitalanlage.
Immobilie kaufen - Was spricht dagegen?
Allerdings gibt es bei einem Immobilienkauf auch einige Risiken, die Sie kennen sollten. Beim Kauf einer Immobilie existiert ein sogenanntes Marktrisiko. Das heißt, dass es eventuelle finanzielle Verluste gibt aufgrund der Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt. Hinzu kommt, dass die Zinssätze nicht sicher sind und nach dem Ablauf der ersten Finanzierung steigen könnten. Das hat dann zur Folge, dass die Immobilie insgesamt teurer wird. Hinzu kommt, dass individuelle Risiken beziehungsweise unvorhersehbare Situationen, wie zum Beispiel ein Einkommensverlust, eintreten könnten.
Weitere Informationen zu den Risiken finden Sie hier: 10 Risiken bei einer Immobilieninvestition
Immobilie kaufen - Was spricht dagegen?
Allerdings gibt es bei einem Immobilienkauf auch einige Risiken, die Sie kennen sollten. Beim Kauf einer Immobilie existiert ein sogenanntes Marktrisiko. Das heißt, dass es eventuelle finanzielle Verluste gibt aufgrund der Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt. Hinzu kommt, dass die Zinssätze nicht sicher sind und nach dem Ablauf der ersten Finanzierung steigen könnten. Das hat dann zur Folge, dass die Immobilie insgesamt teurer wird. Hinzu kommt, dass individuelle Risiken beziehungsweise unvorhersehbare Situationen, wie zum Beispiel ein Einkommensverlust, eintreten könnten.
Weitere Informationen zu den Risiken finden Sie hier: 10 Risiken bei einer Immobilieninvestition
Immobilie kaufen: Planung der Finanzierung
Ist die Entscheidung getroffen, dass Sie eine Immobilie kaufen wollen, ist der erste und wichtigste Schritt die Planung der Finanzierung. Es geht darum, sich einen sicheren Finanzierungsplan zu erstellen, damit Sie für alle Eventualitäten gewappnet sind und einschätzen können, was Sie sich leisten können. Um das Budget für Ihren Immobilienkauf festzulegen, sollten Sie sich auch über mögliche Förderungsmöglichkeiten und Steuervorteile informieren.
Eigenkapitel
In der Finanzplanung steht an erster Stelle Ihr Eigenkapital. Dazu gehören nicht nur Ihre Ersparnisse auf Konten, dem Sparbuch oder anderen Sparverträgen, sondern auch Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Aktien. Außerdem ist es wichtig, einen Überblick über Ihre aktuellen Einnahmen und Ausgaben zu haben und den Blick auch weit in die Zukunft zu richten und sich über die Anschlussfinanzierung zu informieren. Denn bei vielen Finanzierungen läuft nach zehn bis fünfzehn Jahren die Zinsbindung aus und es muss eine neue Finanzierung gefunden werden. Da Zinsen schwanken, kann es dazu kommen, dass mehr Zinsen gezahlt werden müssen.
Weitere Kosten
Es fallen noch weitere Kosten beim Kauf einer Immobilie an, die Sie in die Planung der Finanzierung einbinden müssen, wie zum Beispiel eine eventuelle Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer.
Kreditvergabe
Mit Ihrem Überblick über die gesamten Kosten, Ihr Eigenkapital und den Förderungsmöglichkeiten und Steuervorteilen, geht es nun darum, einen passenden Kredit zu finden. Dafür können Sie sich zum Beispiel von mehreren Banken Angebote einholen und eventuell noch verhandeln, um den Kredit Ihren Bedürfnissen anzupassen.
Immobilie kaufen: Die passende Immobilie finden
Steht Ihr Finanzierungsplan, können Sie mit der Suche nach der passenden Immobilie beginnen. Um die passende Immobilie zu finden, ist es wichtig zu wissen, was Sie brauchen beziehungsweise wollen. Die erste Entscheidung ist, ob es ein Eigenheim oder ein Renditeobjekt sein soll. Anschließend spielen einige Aspekte eine wichtige Rolle. Einige Fragen, um herauszufinden, welche Immobilie für Sie passend ist, finden Sie hier aufgelistet:
- Soll es eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau sein?
- Ist eine Eigentumswohnung oder ein Haus passender für Ihre persönlichen Bedürfnisse oder für die Ihrer zukünftigen Mieter?
- Wo soll das Objekt liegen? Brauchen Sie eine Immobilie in zentraler Lage, am Stadtrand oder auf dem Land?
Wie findet sich die passende Immobilie zum Kauf?
Wenn Sie Ihre Bedürfnisse in Kriterien für die Suche nach einer Immobilie umgewandelt haben, stellt sich die Frage nach der Suche selbst. Wie finden Sie die passende Immobilie? Sie haben entweder die Möglichkeit selber zu suchen, zum Beispiel über Immobilienportale im Internet, Anzeigen in den lokalen Zeitungen oder Sie schalten selber eine Anzeige. Oder Sie beauftragen einen Makler. Im Regelfall hat der Makler einen guten Überblick über den Markt und Expertise auf dem Gebiet, um Sie zu unterstützen.
Beauftragen Sie einen Makler, haben Sie ein Widerrufsrecht von vierzehn Tagen. Sollte der Immobilienmakler Sie nicht über dieses Recht aufklären, verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und vierzehn Tage. Außerdem wird die Maklerprovision nur fällig, wenn auch ein Kaufvertrag zustande kommt.
Immobilie gefunden
Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, gibt es vor dem Kauf noch einiges zu beachten, damit auch nichts schief geht. Wenn Sie Unterstützung brauchen, dann können Sie die Immobilie auch von einem Gutachter prüfen lassen.
Im Folgenden finden Sie eine Checkliste, von Aspekten, die Sie überprüfen sollten:
- Energieausweis: Ist der Energieverbrauch zu hoch?
- Vorverkaufsrecht: besteht zum Beispiel für Mieter (Paragraph 577 des BGB) oder für die Gemeinde (Paragraph 24 des BauGB) unter bestimmten Bedingungen
- Grundbucheintrag überprüfen
- Bebauungsplan: Ist ein Hausbau oder ein Anbau möglich? Gibt es Beschränkungen?
- Denkmalschutz
- Altlasten
- Preis: Ist der Immobilienwert zu hoch?
Für die Bewertung einer Immobilie gibt es verschiedene Methoden. Wie genau das funktioniert und warum eine Immobilienbewertung wichtig ist, können Sie in unserem Beitrag “Haus bewerten und Immobilie bewerten – So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie”
Immobilie kaufen - Der Kaufvertrag
Im nächsten Schritt geht es um den Kaufvertrag, wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig geworden sind. Dieser muss von einem Notar entworfen werden. Ein Kaufvertrag regelt, sowohl für den Käufer, als auch für den Verkäufer, die jeweiligen Rechte und Pflichten, damit beide Seiten abgesichert sind.
Inhalt des Kaufvertrages
Im Kaufvertrag sind wichtige Informationen enthalten, beginnend mit den Anschriften von Käufer und Verkäufer, sowie deren Geburtsdaten. Auch der Kaufpreis der Immobilie wird im Vertrag festgehalten. Außerdem enthalten sind die Bezeichnung des Kaufobjektes und seine Beschaffenheit, die Übernahme beziehungsweise Löschung eventueller Grundschulden, Regelungen für die Zahlung des Kaufpreises, der Zeitpunkt der Übergabe und sonstige Grundbucherklärungen.
Notartermin
Der Termin beim Notar ist sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer wichtig. Der Notar berät beide Seiten und klärt die Details des Vertrags. Der Notar oder auch der Makler, fragen oft nach einer Finanzierungsbestätigung oder einem Kapitalnachweis, um den Verkäufer abzusichern. Sobald der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Denn erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer bekommen Sie als Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit der Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen können.
Übergabe der Immobilie
Ist der Notartermin erfolgreich beendet, müssen Sie den Kaufpreis überweisen. Haben Sie dies getan, muss der Verkäufer Ihnen die Immobilie übergeben. Sie sollten bei der Übergabe darauf achten, ob neue Mängel hinzugekommen sind, ob vorhandene Mängel – falls vereinbart – beseitigt wurden, ob Sie alle Schlüssel bekommen haben und ob alle beweglichen Gegenstände, die Sie erworben haben, auch vorhanden sind.
Immobilie kaufen: Verwaltung des Eigentums
Wenn Sie es geschafft haben und Eigentümer von Ihrer Traumimmobilie geworden sind, steht jetzt die Verwaltung des Eigentums an. Denn besitzen Sie ein Haus oder eine Wohnung, stehen einige Aufgaben an.
Pflichten als Eigentümer
Als Immobilieneigentümer müssen Sie wichtige Pflichten erfüllen. Dazu gehören die Verkehrssicherungs-, die Rauchmelder-, die Gefahrstoffsicherungs- und die Entsorungspflicht. Zu der Verkehrssicherungspflicht gehört zum Beispiel der Winterdienst.
Immobilie vermieten
Wenn Sie die Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, kommen noch weitere Pflichten auf Sie zu. Dazu gehören die Instandhaltungspflicht, die Nebenkostenabrechnung und Reparaturen.
Versicherungen
An einer Immobilie können aufgrund von verschiedenen Ursachen Schäden entstehen. Das kann ein Wasserrohrbruch sein, ein Problem mit der Heizung oder mit der Elektrizität. Aber auch Naturgewalten wie Blitzschlag, Feuer oder Wasserschäden durch großen Niederschlag können die Immobilie beschädigen. Eine Versicherungspflicht gibt es nicht, aber Sie sollten sich vor großen Schäden und somit großen finanziellen Aufwänden versichern. Versicherungen, über die Sie sich informieren und die Sie im besten Fall abschließen sollten, sind folgende:
- Wohngebäudeversicherung
- Elementarversicherung
- Hausratversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Steuern
Eine einmalige Steuer ist beim Erwerb einer Immobilie zu zahlen: die Grunderwerbsteuer. Ihr zuständiges Finanzamt wird Sie zur Zahlung dieser Steuer auffordern. Außerdem wird jährlich die Grundsteuer fällig. Falls Sie Ihre Immobilie sanieren und anschließend vermieten, können Sie von der sogenannten Afa, der Absetzung für Abnutzung, Gebrauch machen.
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